Conformità urbanistica e commerciabilità degli immobili

Quando si parla di commerciabilità dei beni immobili, si tende a sottovalutare alcuni aspetti o piuttosto si è traditi da alcune errate convinzioni, che possono concorrere ad un incauto acquisto ed a problematiche future.

Di fatto il tema della conformità urbanistica e della commerciabilità degli immobili è spesso avvolto da un alone di confusione: l’articolo di oggi si propone di fare chiarezza e smontare le false credenze che circolano tra venditori, acquirenti e, molte volte, persino professionisti del settore (notai, agenti immobiliari e tecnici).

Gli atti di trasferimento tra vivi

Qualificazione giuridica dell’atto di trasferimento

Potremmo dire innanzitutto che il regime di alienazione degli immobili si connota di un carattere prettamente “formale”, ovvero che la nullità dell’atto di trasferimento (vendita, donazione ecc.) è principalmente dovuta alla mancanza degli elementi essenziali o, al limite, a false dichiarazioni: l’orientamento giurisprudenziale consolidato^[1] sottolinea la natura “dichiarativa” dell’atto notarile e dunque lega la sua efficacia alla sola esistenza di presupposti “testuali”, previsti dalla legge. Il riferimento principale è all’art. 40 della Legge 47/85 che introdusse l’obbligo di menzione dei titoli edilizi (legittimi o legittimanti) originari della costruzione dell’immobile, ai fini della validità dell’atto, senza tuttavia legarsi al profilo di conformità urbanistica. Senza dubbio la stessa efficacia deriva anche dalla corrispondenza dello stato dei luoghi a quanto depositato nella banca dati catastale, la quale, come già sappiamo, non risulta elemento probatorio ai fini della legittimità e regolarità dell’immobile.

Elementi di nullità dell’atto.

La legge specifica le circostanze per cui l’atto di trasferimento del bene immobile risulti viziato da nullità formale. Fra questi vi sono:

a) la mancanza della menzione degli estremi dei titoli edilizi (quando esistenti e dovuti^[2]), ovvero dichiarazione di “ante ’67”; motivazione: il riferimento è esplicitamente richiesto;
b) l’erronea attribuzione di un titolo riferito ad altro immobile: la Cassazione equipara questa situazione alla mancanza del titolo edilizio per l’immobile venduto. Sebbene un titolo esista in astratto, esso non è “riferibile” al bene trasferito. motivazione: Viene violata la ratio della legge urbanistica, che è quella di garantire che l’immobile abbia una sua storia amministrativa unica e tracciabile. Indicare anche per mero errore il titolo di un altro immobile rende la dichiarazione mendace in modo sostanziale, equiparandola a titolo inesistente o all’omissione della dichiarazione stessa.
c) l’errata indicazione dei dati identificativi (es. numero di protocollo errato, data sbagliata, intestatario formalmente non corretto): motivazione: si tratta di un errore rettificabile nella circostanza che il titolo edilizio che è esistente e riferibile all’immobile oggetto di compravendita;
d) l’omessa o errata indicazione della conformità e dei riferimenti catastali (omissione, disallineamento, identificazione ecc.): le norme di riferimento sono l’art. 19 del D.L. 78/2010 e l’art. 29, comma 1-bis, della L. 52/1985; motivazione: la conferma che i dati in visura e le planimetrie depositate in Catasto sono conformi allo stato di fatto dell’immobile, è elemento essenziale.
e) dichiarazioni mendaci ed omissioni circa la conformità urbanistica: questa è una categoria a parte che non determina in automatico la nullità dell’atto (ove ricorrano i presupposti dichiarativi prima menzionati) ma espone alla possibile impugnazione dello stesso con la conseguente annullabilità. motivazione: costituisce una violazione con impatto civilistico.

La Sanatoria dell’atto affetto da vizi

Il combinato disposto dell’art. 46, comma 4, del D.P.R. 380/2001 e  l’art. 40, comma 3, L. 47/85, prevede una specifica procedura di “sanatoria”, attivabile solo allorquando ricorra un vizio “rettificabile”: in questo caso l’atto è formalmente annullabile, ma la conseguenza non è la nullità assoluta se il titolo corretto è esistente e riferibile. Pertanto se la potenziale nullità dipende dall’omessa o errata indicazione degli estremi del titolo (che sia effettivamente esistente al momento dell’atto), essa può essere sanata mediante stipula di un successivo atto di rettifica (anche in forma di scrittura privata autenticata).

La conformità Urbanistica

Il peso (marginale) della conformità Urbanistica

Con richiamo alla necessità della “corrispondenza” catastale, è indubbio il verificarsi di un annoso paradosso per cui, uno stato dei luoghi conforme alla planimetria in atti potrebbe non risultare allo stesso modo per quanto riguarda la legittimità urbanistica (potrebbe anche non esserci un titolo legittimante!): questo è il motivo per cui nella stragrande maggioranza dei casi, prima del rogito si fanno letteralmente le corse per aggiornare la planimetria catastale, ritenendo erroneamente che questo “sani” eventuali difformità edilizie.
Abbiamo già detto in molte altre occasioni che il catasto ha finalità meramente fiscali, e salvo casi eccezionali (planimetrie di primo impianto) non può costituire documento probatorio della regolarità urbanistica dell’immobile. Il ruolo pertanto della “conformità urbanistica” appare marginale in quanto in totale subordine rispetto ai contenuti che l’atto deve possedere affinché un immobile sia commerciabile.

Esiste tuttavia un limite invalicabile, fuori dal quale la connotazione di alienabilità del bene è dipendente, questa volta  “a monte”, da quest’ultima fattispecie. E’ essenziale distinguere tra due condizioni che riflettono la gravità delle difformità di cui l’immobile è affetto:

a) abusi “sostanziali”: totale difformità dal titolo; L’immobile realizzato è un’opera completamente diversa per caratteristiche essenziali (volume, destinazione, sagoma ecc.) rispetto a quanto autorizzato dal titolo edilizio > L’immobile è considerato “privo di titolo”, l’atto è Nullo (nullità per mancanza di titolo valido).
b) abusi “totali”: assenza del titolo; L’immobile è stato costruito senza alcun titolo abilitativo quando questo era richiesto (o con un titolo dichiarato inesistente) > L’atto è Nullo (la nullità formale si riflette nell’assenza di titolo);

In questi casi, l’abuso è talmente grave da annullare la funzione giuridica del titolo citato, e l’atto viene colpito da nullità assoluta (non emendabile).

Sappiamo tuttavia che non esistono solo abusi o difformità gravi ma anche “lievi irregolarità” (per la distinzione dei concetti chiave ti invito a leggere questo mio post specifico): i cosiddetti abusi “minori” (dagli interventi eseguiti in assenza della CILA alle “Variazioni Essenziali” dal PDC) permettono il libero trasferimento dell’immobile e pur non avendo alcuna influenza sulla validità formale dell’atto, invitano ad una riflessione sulle possibili sottaciute o ignorate conseguenze di un “incauto acquisto”.
Per l’acquirente, infatti, la conformità urbanistica non è una questione trascurabile o ininfluente, perché determina il venir meno della pienezza del diritto acquistato, che si manifesta attraverso una serie di problematiche riscontrabili solo a posteriori su un immobile commerciabile ancorchè non conforme:

• espone al rischio di pesantissime sanzioni amministrative, o peggio dell’ordine di demolizione (quando l’opera non è sanabile e non arreca pregiudizio alle parti legittime);

• espone alla certezza di impossibilità di ristrutturare (assenza dello stato legittimo > impossibile presentare titoli edilizi) ed all’impossibilità di accedere alle agevolazioni fiscali (il ricorso in assenza del presupposto può essere sanzionato con la restituzione delle somme indebitamente fruite e con l’applicazione di penali che arrivano anche al 300%) senza prima sanare l’abuso^[3];

• in caso di interventi comunque eseguiti (qualsiasi titolo presentato in mancanza dello stato legittimo è inefficace; assenza del titolo), espone al rischio di imputazione del reato di reiterazione dell’abuso;

Consapevole dell’importanza e della sempre più attuale necessità, da anni svolgo questo tipo di attività specialistica sia in ambito privato che come consulente del Tribunale (CTU): se hai necessità di risolvere un problema oppure desideri un consulto, non esitare a contattarmi utilizzando il form disponibile su questo blog.

 

Di seguito una tabella di riepilogo delle differenze tra il Notaio ed il Tecnico.

Criterio	Il Ruolo del Notaio	Il Ruolo del Tecnico Abilitato
Obiettivo Principale	Garantire la validità formale e la legalità dell’atto di trasferimento.	Garantire la regolarità sostanziale dell’immobile rispetto alle norme edilizie.
Ambito di Verifica	Commerciabilità Giuridica.	Conformità Urbanistica e Catastale.
Verifica della Forma	Controlla che l’atto contenga la dichiarazione obbligatoria degli estremi del titolo edilizio (o la dichiarazione “ante ’67”).	Verifica se lo stato di fatto corrisponde ai titoli edilizi citati e depositati in Comune.
Sanzione Evitata	La Nullità dell’atto (per mancanza dell’elemento essenziale).	Il rischio di Abuso Edilizio (e le relative sanzioni, demolizione, impossibilità di sanatoria).
Documento Rilasciato	L’Atto di Compravendita (Rogito).	La Relazione Tecnica Integrata (o Attestazione sulla Conformità).