Mutamento Destinazione d’Uso e Cambio D’uso

Si tende spesso a equiparare due campi di applicazione che sono tuttavia distinti e solo raramente sovrapponibili, ignorando in realtà che esistono delle differenze sostanziali tra i concetti di “Mutamento di destinazione d’uso” e “Cambio d’uso” di locali esistenti. Vediamo di fare chiarezza.

Origine ed evoluzione del concetto di “Mutamento di destinazione d’uso”

Non si ha una disciplina organica dello strumento del Mutamento della destinazione d’uso prima dell’introduzione dell’art. 23-ter nel testo unico dell’edilizia, rubricato come “Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante”, e che ha stabilito regole più chiare sui cambi di destinazione d’uso cercando di uniformare le normative regionali ^[1]: prima di questa riforma infatti, la normativa era più frammentata e faceva riferimento a diversi articoli del D.P.R. 380/2001 (come l’art. 10 e l’art. 32), oltre che al previgente DM 2 aprile 1968 n. 1444, il quale tuttavia indicava i rapporti generali tra spazi pubblici e categorie di destinazione d’uso e dunque non una definizione in senso stretto.

Una ulteriore svolta si ha con il Decreto “Scia 2″^[2] che oltre ad  introdurre modifiche significative ai regimi amministrativi, precisa maggiormente la distinzione tra Mutamento di Destinazione d’Uso tra categorie funzionali diverse (MDU “verticale”) e Mutamento di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria (MDU “orizzontale”). Di fatti sussistono 5 categorie “funzionali” principali che rappresentano la classificazione di base degli immobili in relazione al loro uso prevalente e al relativo carico urbanistico, che vengono così inquadrate:

a) Residenziale
a-bis) Turistico-ricettiva
b) Produttiva e direzionale
c) Commerciale
d) Rurale

Il passaggio all’interno della medesima categoria (es. classico adattamento dell’Abitazione in B&B) è ritenuto non rilevante in quanto non impattante sul carico urbanistico. Viceversa il passaggio tra categorie diverse (es. da Ufficio ad Abitazione) comporta un aggravio delle condizioni ed ha come conseguenza la necessità di reperimento di standard urbanistici.

TIPOLOGIA MDU (art. 23-ter DPR 380/2001)	CLASSIFICAZIONE	RILEVANTE	ONERI	ZTO
Stessa Categoria	Orizzontale	NO	NO	A, B, C
Diverse Categorie	Verticale(*)	SI	SI(**)
(*)Escluse la destinazione Rurale (art. 23-ter comma 1-ter) (**)Solo urbanizzazione secondaria (art. 23-ter comma 1-quater)

È importante sottolineare che di recente il Decreto “Salva Casa” (D.L. 69/2024, convertito dalla Legge 105/2024) ha apportato ulteriori modifiche all’articolo 23-ter, con l’obiettivo di semplificare ulteriormente le procedure per il cambio di destinazione d’uso, con e senza opere edilizie: il risultato di questi intervento puntuale, facciamo molta attenzione, non è una “liberalizzazione totale”, ma una razionalizzazione perlopiù burocratica e rivolta ad interventi specifici, poichè in passato era frequente assistere ad una eccessiva diversificazione procedurale. Non si confonda il principio generale che recita “è sempre consentito”, ancorché legato ai cambi d’uso nella stessa categoria funzionale, dal fatto che permangano implicitamente (anzi esplicitamente^[3]) delle condizioni o restrizioni da piano: di fatto, stante la possibilità anche di modificare la destinazione persino di interi edifici anche nelle zone assimilate dal “Centro Storico” fino a quelle di “Completamento” (A, B e C – son espressamente escluse le Zone Agricole),  è sempre lasciata alle Regioni ed agli Enti locali la gestione del territorio.
Occorre precisare che in realtà il Decreto, più che semplificare in alcuni casi ha persino complicato la situazione pregressa: se in precedenza si poteva mutuare la destinazione d’uso all’inetrno della stessa categoria (MDU orizzontale) e di concerto con l’assenza di opere contestuali ovvero di interventi di Manutenzione Straordinaria Leggera (per le definizioni uniformi ti suggerisco questo mio post specifico) avrebbe comportato la presentazione di una CILA, oggi il titolo minimo è costituito dalla SCIA: il resto segue le “regole” derivanti dall’inquadramento dell’intervento ai sensi degli art. 3 e 10 del DPR 380/2001.

Di seguito una tabella riepilogativa della modifica introdotta:

TIPOLOGIA INTERVENTO (artt. 3 o 10 DPR 380/2001)	TITOLO ANTE SALVA-CASA	TITOLO POST SALVA-CASA
Assenza interventi	nessuno	SCIA (art. 22)
Edilizia Libera (M.O.)	CILA (art. 6)	SCIA (art. 22)
Manutenzione Straordinaria Leggera (M.S.) > Ristrutturazione edilizia Leggera (R.E.)	SCIA (art. 22)	SCIA (art. 22)
Ristrutturazione Edilizia Pesante (R.E.)	SCIA alternativa (art. 23)	SCIA alternativa (art. 23)
Ampliamenti (AMP) e Nuove Costruzioni > Ristrutturazione (N.C.) Urbanistica (R.U.)	Permesso di Costruire (art. 10)	Permesso di Costruire (art. 10)

Cos’è il “Cambio d’uso”

Veniamo dunque a dare una “definizione” del concetto di Cambio D’uso e quali siano le differenze con il precedentemente argomentato Mutamento di destinazione d’uso. Quando trattiamo locali o porzioni di immobili che non hanno natura funzionale “principale”, intesa nel merito dei caratteri che assumono spazi adibiti alla permanenza di persone (in gergo “abitabili”), e dunque sono classificati come “accessori” connessi all’immobile principale da un vincolo di pertinenzialità, immaginando di volerne “modificare” l’utilizzo, beh non stiamo intervenendo con un mutamento della loro destinazione d’uso: per molti di voi questa affermazione sembrerà controversa ma in realtà vi sarà molto più chiaro e si troverà conferma in un semplice principio di base che stà per spiegare. La “Destinazione D’uso” degli immobili è quella, come abbiamo visto, definita dalle cinque categorie generali dell’art. 23-ter: un locale accessorio (es. nell’ambito residenziale: locale sgombero, cantina, soffitta, garage, sala hobby, taverna, sottotetto ecc.; nell’ambito commerciale: retrobottega, magazzino ecc.) acquisisce la destinazione urbanistica dell’immobile a cui sono connessi per complementarietà e principio di assorbimento.

Facciamo un esempio ricorrente spesso anche a livello di sanatoria (che vi anticipo quasi mai possibile!). Immaginiamo di voler realizzare una chiusura di un balcone esistente (superficie accessoria), ovvero la classica “veranda”: ebbene questa trasformazione permanente della preesistenza comporta un aumento di cubatura ovvero il passaggio da una Superficie Accessoria (Sa o Snr) a una Superficie Utile Lorda residenziale (Sul o Sr)^[4] Questo perché sia i “volumi tecnici” (sottotetti, seminterrati, locali tecnici ecc.) che le “superfici accessorie” (terrazze, balconi, portici, logge, tettoie, ecc.) non sono computati generalmente nel calcolo degli indici di fabbricazione, proprio per il carattere “complementare” e di servizio, nonchè perché generalmente non posseggono (volumi) caratteristiche igienico-sanitarie idonee all’uso abitativo^[5]

La sostanza non cambia affatto se intendiamo convertire all’uso una mansarda non abitabile (qui si potrebbe ricorrere alle semplificazioni regionali, come ad esempio il recupero ai fini abitatiti dei sottotetti esistenti, come spiego in questo mio articolo), una cantina, un box auto, una taverna:
Ciò si traduce nella necessità di reperire cubatura (o superficie lorda/coperta) “residua” che, in caso positivo, determina la necessità del Permesso di Costruire e del pagamento dei relativi oneri di urbanizzazione nonchè del reperimento o monetizzazione degli standards (es. parcheggi) a causa dell’aumento del carico urbanistico^[6].

Parleremo pertanto non di un Mutamento di destinazione d’uso in senso propio bensì di una trasformazione “funzionale” (Cambio d’uso) che configura un intervento urbanisticamente rilevante in quanto comporta come minimo un Ampliamento ancorché “entro-sagoma” (ovvero senza l’effettiva realizzazione di nuovi volumi)^[7], finanche in casi più estremi in un intervento di Nuova Costruzione^[8]: d’altra parte la destinazione d’uso originaria dei locali non cambia affatto, bensì varierà la loro effettiva utilità.