Recupero Loc. Accessori (Lazio)

Dopo quasi 25 anni dall’emanazione della Legge sul “Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti” di cui ho parlato in quest’altro articolo, la Regione Lazio ha approvato finalmente una nuova norma^[1] che consente, in analogia con quanto già avveniva in Lombardia, di rendere abitabili i locali accessori pertinenziali.

La portata di questa novità legislativa è senza precedenti e riflette l’obbiettivo di minimizzare il consumo di suolo, andando incontro alle necessità attuali di maggiori spazi abitativi che in  questo modo permettono all’immobile principale di acquisire anche un potenziale maggiore valore commerciale. Di fatto si tratta di una norma applicabile in deroga ai regolamenti comunali, che consente al soddisfacimento di requisiti specifici, di convertire all’uso gli spazi accessori presenti ai locali terra, seminterrati e persino interrati: normalmente infatti queste trasformazioni rilevanti dal punto di vista urbanistico sarebbero permesse solo in presenza di cubatura/superficie lorda residua sul lotto, dal momento che trattasi di ampliamenti (sulla differenza tra cambio d’uso e non mutamenti di destinazione d’uso ho scritto proprio un articolo specifico) ancorché “entro sagoma”.

Di fatto questi spazi in origine non sono mai stati conteggiati/assentiti a livello di volumetria edificabile, semmai al più come superfici accessorie (non residenziali; Snr). Particolare attenzione va posta su questo tema poichè se da un lato si osserva sovente un utilizzo “improprio” di tali spazi con permanenza di persone (che è il discrimine per determinare l’abitabilità dei locali e dunque il carico urbanistico), dall’altra almeno sulla carta nelle transazioni di vendita non potrebbero mai essere conteggiati per intero (proprio in quanto “non abitabili”).

Senza entrare subito nei particolari, è probabile che il legislatore abbia voluto legittimare un utilizzo di questi spazi che le persone già fanno.

I Requisiti essenziali

Soffermandoci sulla casistica della destinazione “Residenziale” (giacché la norma prevede recuperi anche a livello turistico-ricettivo, produttivo, direzionale e commerciale), il fabbricato a cui appartengono i locali accessori a cui questa nuova disposizione si rivolge, deve essere preesistente alla data del 30 Luglio 2025 e risultare legittimo (titolo abilitativo della costruzione: Licenze, Concessioni, Permessi, ecc.) o legittimato (Condono Edilizio, Sanatoria ordinaria). La norma subordina la possibilità di recupero, altresì alla condizione che l’edificio principale sia servito dalle opere di urbanizzazione primaria.

In questo contesto, la norma consente l’ottenimento di una “autorizzazione speciale”, a partire dall’esistenza di alcuni requisiti di sicurezza, igienico-sanitari nonché di contenimento dei consumi energetici e la copertura dei fabbisogni mediante il ricorso a fonti rinnovabili, ovvero consentendo l’adattabilità^[2] dei locali a tali prescrizioni minime ed inderogabili.
Gli ambienti da recuperare, per essere “ammessi” dalla norma devono rispettare dunque, un primo set di “condizioni” che vengono richiamati tutti all’art. 25.

Tra i principali parametri da rispettare in deroga ai requisiti igienico-sanitari abbiamo:

• altezza minima: invece dei 270 cm minimi previsti dal decreto Sanità del 1975 ed anche dal regolamento edilizio comunale, gli ambienti recuperati possono avere una altezza utile interna minima di 240 cm;
• sagoma: il recupero è strettamente consentito nel mantenimento della sagoma esistente;

Rispetto alla norma nazionale^[3], ciò che rimane del tutto invariato possiamo avere:

• superfici minime: fissate in 9 mq per le camere singole e 14 mq per camere doppie e locali soggiorno;
• rapporti aeroilluminanti: il rapporto minimo tra la superficie calpestabile dell’ambiente e la superficie apribile dei vani finestrati è pari a 1/8^[4];

Per l’applicabilità specifica della norma sussistono inoltre dei requisiti speciali:

• rischio idraulico: è sempre obbligatoria l’asseverazione sulla “compatibilità idraulica”^[5];
• rischio gas ionizzanti: è sempre obbligatoria l’attestazione circa il “contenimento del gas radon” in attuazione del D.Lgs 101/2020^[6];
• isolamento termico: anche se il livello di verifica per tipologia di intervento (ampliamento) potrebbe comportare implicitamente la necessità di isolare termicamente il volume (>15%; vedi sul tema questo articolo), la legge regionale a scanso di equivoci introduce il richiamo espresso^[7] alla necessità di migiorare la prestazione energetica dell’involucro e degli impianti;
• sostenibilità: il ricorso all’utilizzo di fonti di energia rinnovabile (es. fotovoltaico, solare termico) ovvero al recupero delle acque piovane sono anch’essi richiami espliciti, questa volta rispetto alla norma locale^[8];

Oltre a quanto trattato esistono in ogni caso riferimenti sovraordinati relativi alle norme di settore principali, che vanno sempre rispettate:

• statica e sicurezza: si fà riferimento esplicito alle norme tecniche sulle costruzioni (NTC 2018), in ragione degli interventi di recupero sia spontanei che necessari all’adattabilità dei locali;
• impianti: si fà riferimento ai contenuti ed alle prescrizioni del D.M. 37/2008;
• risparmio energetico: la norma di base è quella dei c.d. “Requisiti Minimi”, ovvero la rispondenza della parte recuperata alle disposizioni contenute per gli ampliamenti;
• sostenibilità: in base alla L.R. Lazio n. 6/2008 si è tenuti all’adempimento di strategie per il recupero delle acque meteoriche e l’utilizzo di sistemi di riduzione del consumo di acqua (art. 4), l’impiego di sistemi per la copertura di almeno il 50% del fabbisogno di Acs (art. 5), recupero di tradizioni costruttive biosostenibili (art. 6);
• energie rinnovabili: anche secondo la più recente L.R. Lazio n. 28/2011 vige l’obbligo di dotazione di FER (fonte energia rinnovabile), come per esempio l’installazione di impianti fotovoltaici a servizio esclusivo dell’unità immobiliare (nuova o derivata, quando possibile);Il recupero secondo la L.R. Lazio 12/2025;
• parcheggi pertinenziali: la Legge Tognoli implica il reperimento di parcheggi in misura non inferiore a 1mq per ogni mc di volume;

Le esclusioni ed obbligazioni

La norma stabilisce dei limiti applicativi anche in relazione ad alcune fattispecie definendo delle esclusioni^[9]:

a) gli immobili ricadenti in aree sottoposte a tutela per dissesto idrogeologico;
b) gli immobili facenti parte di edifici superiori ad otto unità immobiliari residenziali;
c) il recupero nelle zone omogenee E (agricola), ad eccezione dei volumi accessori e pertinenziali che non siano asserviti ad attività agricola/produttiva;
d) il recupero nelle zone omogenee A (centro storico), dei comuni con popolazione superiore a 150 mila abitanti;

Inoltre l’intervento di recupero è subordinato all’obbligo di:

a) reperimento di superfici idonee a compensare gli standard urbanistici mancanti, ovvero la loro monetizzazione;
b) mantenimento della destinazione d’uso nei dieci anni successivi all’ultimazione dei lavori;
c) ricorso al canone calmierato qualora il proprietario volesse porre in locazione l’autonoma unità abitativa recuperata entro i dieci anni successivi all’ultimazione dei lavori;

Quali sono gli oneri dovuti?

L’intervento, secondo l’interpretazione del legislatore regionale, si configura come Ristrutturazione Edilizia ai sensi della lettera d) comma 1 art. 3 DPR 380/2001 (sulla definizione e portata leggio questo articolo completo) e pertanto gli interventi sono soggetti alla corresponsione degli oneri concessori nella misura ordinaria, vale a dire la somma degli oneri di urbanizzazione (rispetto alla destinazione conseguita) e del contributo sul costo di costruzione (rispetto ai criteri di cui al DM 10 maggio 1977 n. 801), con il riconoscimento di alcune riduzioni rispetto a specifici casi^[10], nonchè del contributo straordinario (50% degli oneri dovuti).

Tenuto conto che nella maggioranza dei casi l’intervento si configura in deroga^[11] rispetto ai parametri fissati dal DM 1444/1968, occorrerà considerare anche gli oneri dovuti alla monetizzazione degli standard urbanistici, calcolati in base all’indennità di esproprio dell’area in cui ricade l’intervento.

Comprenderete che la portata della norma non è di immediata applicazione in quanto le implicazioni sia procedurali (adempimenti) che i costi (adeguamenti, rispetto norme di settore, oneri) possono essere notevoli. Tuttavia si potrebbe affermare che l’intervento consenta un automatico aumento del valore commerciale dell’immobile dovuto, in prima analisi, al fatto che la superficie dei locali riqualificati sarebbe conteggiata per intero (aumenta la superficie commerciale; di contro anche la rendita catastale aumenterebbe), senza contare gli apporti significativi in termini di efficienza e risparmio che l’incentivo prevede di effettuare.

Per questi motivi è essenziale condurre una analisi approfondita ed uno studio di fattibilità tecnico-economico per comprendere il bilancio tra spese e potenziale guadagno, sempreché l’intervento di recupero degli spazi accessori ai fini abitativi, abbia altre necessità come la finalità di ampliare la dimensione dell’immobile, pratica che senza questa norma sarebbe nella maggioranza dei casi impossibile da realizzare.

 

Scarica il Testo della norma: L. R.Lazio 12/2025 (art25; Recupero locali accessori)