Apro oggi un tema che reputo di fondamentale conoscenza, non soltanto per gli addetti ai lavori che ogni giorno si trovano a confrontarsi su casi estremamente complicati e nodosi, ma anche e sopratutto coloro che si trovano nella condizione di dover chiedere un mutuo, vendere/acquistare o semplicemente ristrutturare un immobile: la legittimità e conformità degli immobili.

Partiamo da una considerazione di base che probabilmente ti suonerà nuova (poichè nessuno te lo aveva mai detto fino ad ora, legislatore compreso) ma che è poi il fulcro della discussione: la respondabilità sulla dichiarazione di conformità dei luoghi ai titoli e progetti depositati è assegnata in via esclusiva al committente/proprietario.

Questo significa che dovresti essere edotto sul fatto che uno stato dei luoghi difforme (senza entrare nel merito dell’assenza di titolo, ovvero il caso di illegittimità pura) ti espone a potenziali rischi per abusivismo edilizio, in quanto il criterio generale stabilisce come riferimenti in solido il costruttore, il committente ed il proprietario dell’immobile (generalmente ricopre anche ruolo di intestatario di una istanza), che molto spesso sono la stessa persona[1].

ignorantia legis non excusat

dal diritto romano, lett: “la legge non scusa gli ignoranti”

In quali casi è bene verificare la legittimità e conformità della preesistenza?

Considerando che oltre il 70% del patrimonio nazionale è potezialmente abusivo, non si può più prescindere dalle parole al vento ma i fatti vanno dimostrati e sopratutto resi nero su bianco: carta canta!

Veniamo di elecare tutti i casi meritevoli di attenzione in cui a rigore di norma e di buon senso è prescritto o utile procedere ad una verifica preliminare della legittimità e conformità di un immobile:

  • successioni ereditarie
  • divisioni patrimoniali
  • atti di compravendita e locazione
  • richiesta di mutui e prestiti ipotecari
  • ristrutturazioni
  • accesso alle agevolazioni fiscali (finanziarie e imposta agevolata)

Come ben vedi sono tutti casi importanti che richiedono cautela poiché l’annullabilità di fronte anche a lievi difformità come una banale “diversa distribuzione degli spazi interni”  ti espone a ripercussioni civili, penali e quasi sempre siano esse anche puramente economiche (la sanzione minima per il caso più semplice è di almeno 1.000€, oltre le reversali e i costi professionali per poter sanare la difformità), ma anche e sopratutto legate alla commerciabilità dell’immobile[2].

L’atto del notaio non è di per se garanzia sulla legittimità e conformità di un immobile?

Ebbene purtroppo il Notaio, da un punto di vista giuridico assume un ruolo di “Testimone dello Stato”, ovvero esercita un potere di “attestazione formale” dinnanzi la sua persona delle dichiarazioni rese dalle parti, senza essere incaricato della verifica della veridicità e corrispondenza delle stesse (anche perchè non ne avrebbe i requisiti tecnico-professionali per poter fare, ad esempio, nel caso degli accertamenti edilizio-urbanistici-catastali su un immobile).

Nessun Notaio va dunque a confrontare se lo stato effettivo dell’immobilecorrisponda o meno all’ultimo titolo autorizzativo presso gli uffici amministrativi competenti: lo so, lo scopri solo ora!

A questo punto penserai che, parlando ad esempio di compravendita, che la palla ricadrà su altre figure coinvolte, come ad esempio l’agenzia/agente immobiliare. Anche in questo caso devo darti una brutta notizia, poiché come già anticipato con i riferimenti legislativi, la responsabilità è unicamente del venditore[3].

Ora mi dirai: interessante (forse) ma a me non mi tocca, io sono “solo” l’aquirente! E qui casca l’asino poichè automaticamente se si “salta” la fase preliminare di verifica della legittimità e conformità di un immobile, si va incontro a rischi futuri di vedersi esaurito il proprio patrimonio, speso tra avvocati, cause decennali e tentativi di sanare la situazione.

Tale ricerca preliminare è essenziale anche per le attestazioni dei tecnici incaricati che, pur non essendo implicitamente coinvolti (se non obbligati dalla norma ad assumere ruolo di “Sostituto di Pubblica Utilità” come nelle CILA), è regola di buon pratica effettuare tali verifiche prima di qualunque istanza[4].

Quando un immobile è ritenuto legittimo e quando conforme?

La classica dicitura “immobile ante 67” che troverai sulla maggioranza degli atti è sempre la stessa ed è più simile ad un barzelletta che ad una dichiarazione avente fondamento: in realtà tale dichiarazione fa riferimento ad uno specifico obbligo introdotto con il primo Condono Edilizio (Legge 47/1985) di menzionare gli estremi dei titoli/licenze/autorizzazioni inerenti l’immobile, citando con tale apposizione i casi specifici di edifici edificati prima dell’entrata in vigore della cosiddetta Legge Ponte (765/1967).

In italia, infatti, la disciplina che regola l’urbanistica e i criteri edificatori (quindi indirettamente la condizione di legittimità e conformità di un immobile) è ben più antecedente tale data e si riferisce all’entrata in vigore della prima Legge Nazionale dell’Urbanistica (Legge 1140/1942): questo ha determinato il vero spartiacque ponendo una distinzione ancora ad oggi unicamente in vigore per la determinazione della legittimità e conformità di una preesistenza e di interventi su di essa.

I casi prospettati possono dunque essere i seguenti:

  • < 1942: interventi eseguiti in assenza/difformità sono ritenuti LEGITTIMI su tutto il territorio comunale
  • 1942 – 1967: interventi eseguiti in assenza/difformità sono ritenuti LEGITTIMI solo se fuori dal centro abitato, diversamente sono ILLEGITTIMI se all’interno
  • > 1967: interventi eseguiti in assenza/difformità sono ritenuti ILLEGITTIMI su tutto il territorio comunale

Riguardo la questione della conformità, invece, si apre una duplice specificità che devono essere soddisfatte allo stesso tempo: una di natura urbanistica (1) l’altra catastale (2).

  1. Nel primo caso significa che la corrispondenza deve essere sovraordinata non solo a al primo progetto depositato e assentito ma vanno tenute in considerazioni anche le probabili trasformazioni apportate nel tempo:  se si riscontra difformità dello stato effettivo dei luoghi o di quanto realizzato si è di fronte ad un abuso edilizio da sanare o ripristinare a seconda delle svariate condizioni che si possono presentare.
  2. Nel secondo caso, invece, come introdotto dalla Legge 122/2010, si deve verificare la corrispondenza dello stato dei luoghi rispetto alla piantina catastale e: pur considerando che il Catasto ha funzione squisitamente fiscale e, dunque, pur non essendo probatorio della proprietà lo è però per lo stato dei luoghi. Da sola la corrispondenza catastale, dunque, non determina la legittimità e conformità dell’immobile: paradossalmente si potrebbero accatastare (e in Italia purtroppo di esempi ne abbiamo a centinaia) immobili abusivi.

un immobile è ritenuto legittimo e conforme se c’è piena corrispondenza tra lo stato di fatto e le licenze/progetti assentiti

Come si effettua la verifica della legittimità e conformità di un immobile?

Innanzitutto va incaricato un tecnico abilitato tramite una apposita delega del committente (soggetto legittimato ad effettuare accesso agli atti), sulla base dell’esame della documentazione esistente effettuerà gli accertamenti confrontando il rilievo geometrico-fotografico dell’immobile con quanto precedentemente depositato ed assentito presso i preposti uffici urbanistici (archivi tecnici comunali ed agenzie del territorio) secondo le modalità previste dalla vigente normativa sull’accesso agli atti amministrativi.

Tale procedura richiede generalmente un tempo variabile tra pochi giorni a qualche settimana poiché, oltre al tempo materiale di indagine da parte del professionista, si deve tener conto della disponibilità degli uffici e della elaborazione della richiesta dagli stessi.

Ti posso assicurare che, conoscendo casi di illegittimità e non conformità ricaduti su ignari acquirenti, è tempo ben speso: e sarebbe bene che ciò avvenisse anche in previsione anche del solito preliminare di vendita, nonché obbligatorio che avvenga prima dell’apertura di una qualsiasi pratica edilizia (cila, scia, ecc.).

In anni di professione purtroppo debbo rilevare che molti colleghi prendono alla leggera questa importante fase: io ho preso da tempo una solida posizione, già ampiamente condivisa se si conoscono le conseguenze e responsabilità a cui, diversamente, si andrebbe in contro, ritenendo doveroso ed implicito includere tale servizio all’interno delle istanze da presentare.

Se sei interessato a valutare un caso a te vicino, non esitare a contattarmi in privato per una consulenza specifica.

note   [ + ]

1. Art. 29, comma 1, DPR 380/2001 – “Il titolare del permesso di costruire, il committente e il costruttore sono responsabili, ai fini e per gli effetti delle norme contenute nel presente capo, della conformità delle opere alla normativa urbanistica, alle previsioni di piano nonché, unitamente al direttore dei lavori, a quelle del permesso e alle modalità esecutive stabilite dal medesimo. Essi sono, altresì, tenuti al pagamento delle sanzioni pecuniarie e solidalmente alle spese per l’esecuzione in danno, in caso di demolizione delle opere abusivamente realizzate, salvo che dimostrino di non essere responsabili dell’abuso.
2. Recentissime sentenze della cassazione hanno stabilito che la condizione di non conformità di un immobile possa comportare formalmente la nullità dell’atto notarile, ovvero come se lo stesso non fosse mai stato fatto, offrendo sostanzialmente alla controparte acquirente un alibi legittimo di esercitare diritto di rivalsa e risarcimento danni
3. Sentenza Cass. Pen. III 24410/2016, punto 8.1: “[…] c) il committente dei lavori, inoltre, risponde direttamente della conformità dell’opera alla normativa urbanistica (D.P.R. n. 380 del 2001, art. 29, comma 1) e non può perciò addurre a propria discolpa l’affidamento al tecnico progettista; d) quest’ultimo assume a sua volta la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità e risponde della veridicità del contenuto della relazione di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, art. 23, comma 1, (art. 29, comma 5, stesso D.P.R.).[…]”
4. Circolare MIT n. 4174 del 07/08/2003: “[…]utilizzando la facoltà di cui all’art. 22 del Testo unico coordinato, la situazione delle preesistenze, in quanto presupposto legittimante, deve essere oggetto di ricognizione nella relazione asseverata di cui all’art. 23, comma 1, del Testo unico, sulla base degli elementi forniti dal proprietario ovvero delle ricerche condotte dal professionista. Peraltro, considerata la natura ricognitiva di tale attività, il professionista non assume alcuna responsabilità circa l’effettiva situazione della costruzione con riferimento alla disciplina urbanistico-edilizia pregressa, essendo il contenuto della relazione circoscritto ai risultati della ricerca condotta ed ai dati forniti dal proprietario.[…]