I concetti alla base dell’estimo immobiliare sono ormai parte di una ricchissima letteratura, che negli anni ha visto espandere i propri confini internazionali verso una più globale interpretazione delle procedure (o approcci), per meglio costruire un criterio valido ai fini di una valutazione il più possibile pertinente ed oggettiva. E’ noto come la disciplina estimale sia mossa, sin dalle origini, da fondamentali teorie economiche, le quali trovano applicazione in tecniche operative che la disciplina ha messo a punto in un tempo relativamente recente, e che hanno la finalità primaria di “fornire gli strumenti metodologici per la valutazione dei beni[1] , allo scopo di esprimere “una proposizione logica che muove da determinate premesse e che si conclude e perfeziona in una cifra[2]: in altre parole formulare un giudizio.

Lo scopo della stima

La finalità pratica della stima (valutazione di terreni, di beni immobili ecc.) è quella di mediare il rapporto tendenzialmente conflittuale tra due soggetti coinvolti, attraverso la proposta di una regolazione economica. Tuttavia poichè la stima esprime un giudizio (il perito manifesta sempre un atteggiamento soggettivo, seppur attraverso l’applicazione di un metodo) non è facile ricondurla ad una disciplina scientifica. Di qui la critica sulla mancanza di una piena oggettività nell’estimo, nonostante sia possibile contare su una disciplina ordinata comunque da principi, i quali però, sono influenzati da fattori di interpretazione. Fondamentale è comprendere che la stima si sostanzia nella corrispondenza tra bene da stimare e moneta, e che il valore che ne deriva rappresenta una previsione: le condizioni necessarie di ordinarietà e permanenza[3], tendono a confermare la ricerca del “valore statisticamente più probabile”.

L’approccio del confronto

Nell’ambito di nostro interesse della stima immobiliare, senza voler entrare troppo nel merito della questione metodologica, poiché l’obiettivo qui espresso è quello di fornire unicamente una versione dell’approccio rispetto all’esperienza nella pratica professionale, è ormai piuttosto diffuso (anche se ampiamente utilizzato anche in maniera impropria) il criterio del confronto diretto che focalizza l’attenzione sulla raccolta e sull’analisi di informazioni reperite all’interno di due condensatori primari: da una parte le agenzie di settore che forniscono un dato quanto più attuale e mutevole dell’andamento delle compravendite (appetibilità, orientamenti, curva dei prezzi, ecc.), l’altra dell’Osservatorio Immobiliare[4], che fornisce un quadro sintetico dei prezzi di mercato divisi per categorie omogenee (zona, tipologia, stato di conservazione) attraverso una banca dati informatizzata aggiornata semestralmente. Il principio del confronto, prerogativa propedeutica della stima sia di tipo sintetico che analitico[5], rappresenta il criterio della comparazione diretta, laddove una volta raccolte le informazioni (beni di raffronto) e realizzata una gerarchia di fattori che fanno convergere o divergere le caratteristiche (e di conseguenza anche il valore) dell’immobile oggetto di stima rispetto a quelli “simili” dei quali se ne conosce già il valore di mercato, è possibile ricavare un valore unitario parametrizzato[6] e, in conseguenza al rilevamento delle caratteristiche dimensionali dell’immobile ed il calcolo della sua Superficie Convenzionale[7], poter determinare il più probabile valore di mercato come espressione del loro prodotto. Da tale procedimento è possibile trarre una prima osservazione: poiché i prezzi rilevati dalle indagini di mercato presso le agenzie, e la rappresentazione data dall’OMI, possono differire sensibilmente, sia per un fisiologico disallineamento temporale (l’osservatorio deve adottare una procedura lunga e complessa che prevede lo screening e raccolta dei dati prima, e l’elaborazione e costruzione delle proprie tabelle poi) sia per il fatto che la banca dati dell’osservatorio si riferisce a casi omogenei (es. abitazioni di tipo civile in stato “normale”), mentre i dati delle agenzie, pur essendo ovviamente più aggiornati, dipendono da puri fattori commerciali di domanda-offerta. La seconda osservazione risiede non tanto nella formulazione algebrica del valore unitario che di per sè, essendo piuttosto semplice, pone al riparo da complicazioni di arrotondamento, quanto nella mancanza, a tutt’oggi, di riferimenti certi ed universali per la determinazione dei coefficienti di ragguaglio: come si evinceva nei primi paragrafi, il perito elabora la stima sulla base di una propria interpretazione dei fattori che ne influenza inevitabilmente il risultato finale, pur se mosso da un atteggiamento scientifico.

Il fattore di universalità

L’offrire un codice universale per la lettura ed analisi delle caratteristiche di un immobile, sarebbe un ottimo punto di partenza: ad oggi, salvo gli sforzi da parte di enti ed organi non istituzionali[8], non esiste una norma comune che precisi questi aspetti, i quali risultano altamente significativi e determinanti per una equità del giudizio di stima. Qualche tentativo lo si era iniziato ad osservare nell’ormai lontano 2008 con la pubblicazione della Tabella dei Coefficienti di Merito[9] che sottoponeva all’attenzione del perito una selezione di parametri (di aumento o deprezzamento) in grado di definire “numericamente” le specificità dell’immobile oggetto di stima: come recepito nelle disposizioni divenute operative dell’Agenzia dell’Entrate, la tabella raccoglieva le singole caratteristiche all’interno di macro-categorie:
  • fattori estrinsechi (posizione e contesto)
  • fattori intrinsechi (edificio ed unità immobiliare)
  • storia del fabbricato (progettazione e costruttore)
A mio parere pur configurandosi come un utile strumento, ad oggi risulterebbe ancora parziale e carente di elementi: la terza osservazione risiede nel fatto che il cambiamento di un singolo fattore porta spesso a sconvolgimenti molto sensibili della stima, discostandosi esponenzialmente (piuttosto che proporzionalmente) dalla ricerca del valore più pertinente e coerente (valore reale).

Il criterio del valore normale

Sul tema si è espressa da tempo la stessa Agenzia delle Entrate, proponendo un metodo basato sempre sul range dato dalla proprie quotazioni statistiche, ma che riduce il campo di interpretazione poiché, di fatto, si tratta di applicare una semplicissima formula algebrica dove al limite i fattori da calcolare  possono solo che essere oggettivi: il valore normale. In concreto si tratta di uniformare i valori minimi e massimi espressi in €/mq rinvenibili nella banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare con riferimento alla zona omogenea in cui si colloca l’immobile considerato, ad alcuni parametri (K) estremamente semplici:
  • Taglio superficie (K1)
  • Livello di Piano (K2)
Tale espressione matematica[10] determina la soglia minima per la quale, in caso di compravendita, se l’immobile dovesse essere venduto ad un importo inferiore, l’Agenzia si pone nella condizione di poter sollevare una incongruenza e pertanto poter far scattare i dovuti accertamenti fiscali. D’altra parte è utile anche rammentare che un ulteriore limite sarebbe comunque imposto dal calcolo eseguito secondo il metodo della Rendita Catastale Rivalutata[11], che determina anche in questo caso un valore si sicuro interesse per orientare l’incontro delle diverse valutazioni.

Conclusione

La dedizione a queste tematiche nella pratica professionale mi ha permesso, in questi anni, di raccogliere le diverse formulazioni offerte da più e più enti non governativi, indipendenti e software house, tentando di costruire un quadro esaustivo delle casistiche ed il più possibile proporzionale all’efficacia ed esattezza della valutazione. In questi giorni in cui viene pubblicata la norma UNI 53:2019 contenente le “Linee guida per l’individuazione del segmento di mercato e per la rilevazione dei dati immobiliari “, colgo ancor più la necessità di definire delle regole scientifiche ed il più possibile oggettive, garantendo in questo modo l’equilibrio dei principi e sopratutto dei risultati.

note   [ + ]

1. M. Grillenzoni, G. Grittani, Estimo, teorie, procedure di valutazione e casi applicativi, Edizioni Agricole, Bologna, 1994
2. G. Medici, Principi di Estimo, Calderini, Bologna, 1972
3. Si ipotizza che le condizioni al contorno siano: a) ordinarietà, ovvero la rappresentazione attraverso una distribuzione gaussiana del valore con frequenza massima = valore medio b) permanenza, ovvero si ritiene che le suddette condizioni siano stabili e durature nel periodo considerato
4. il cosiddetto Borsino Immobiliare è il sistema di interscambio delle quotazioni da parte dell’organo statale dell’Agenzia delle Entrate, denominato O.M.I. – Osservatorio del Mercato Immobiliare
5. esistono ad oggi due grandi sistemi di stima: l’uno sintetico, l’altro analitico: sintetico quando il parametro di comparazione è tecnico (es. mq), analitico quando il parametro di comparazione è economico (capitalizzazione del reddito)
6. valore medio €/mq (Vm) e fattori di ragguaglio (C), concorrono alla formazione del valore unitario parametrizzato (Vc) attraverso la formulazione algebrica: Vc = Vm x C
7. nell’ambito delle perizie estimative la norma e la prassi nella fattispecie della cosiddetta superficie commerciale o convenzionale viene calcolata sulla base delle disposizioni di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 138 del 1998
8. significativo l’approccio di Tecnoborsa con il “Codice delle Valutazioni Immobiliari – Italian Property Valuation Standard” o il riferimento anche a soluzioni internazionali che superano il cameratismo tutto italiano, come ad esempio il Market Comparison Approach (M.C.A.), ndr
9. TCM 3.1.1 del 17 luglio 2008
10. La formula da applicare, tenuto sempre conto del concetto generale di Valore unitario, è la seguente: Val NORM = Val OMI MIN + (Val OMI MAX – Val OMI MIN) x K dove K rappresenta la media ponderata dei due coefficienti, K1 (taglio superficie) e K2 (livello di piano), ed è calcolato sulla base della seguente espressione: K = (K1 + 3 x K2) / 4
11. anche in questo caso basta moltiplicare la rendita catastale per una aliquota numerica, generalmente pari a 125 ed ottenere il relativo valore catastale dell’immobile considerato