Ti sarà sicuramente capitato di imbatterti in decine di portali che, chi in un modo o nell’altro, girerà intorno al tema senza però dare una vera risposta al quesito: quanto costa ristrutturare?
Sarà bene, per poterci intendere meglio, che tu rilegga, o se ancora non lo hai fatto è l’occasione giusta per dare un’occhiata a questo mio articolo che ti spiega per filo e per segno le tipologie di intervento ed in particolare ti dice che il termine “ristrutturazione” non è quasi mai pertinente alla situazione, dal punto di vista normativo-urbanistico.
Premessa
E’ doveroso fare una piccola premessa o incipit, poiché i casi che si possono presentare sono svariati e tendenzialmente “unici” , le informazioni che ti verranno proposte si basano sull’analisi stocastica delle esperienze reali e quindi si ragionerà in termini di percentuali e range, rappresentativi di valori medi e non assoluti. Si parlerà dunque di casi-tipo senza indagare le singolarità e particolarità che una situazione diversa da quella “standard” potrebbe comportare: questo poiché è impossibile ricondurre tutte le possibilità ad un riferimento deterministico.
E’ utile inoltre stabilire a priori che se credi di trovare una valida soluzione alle tue necessità attraverso inserzioni tipo : “ristrutturare casa a partire da” sappi che partiamo proprio male, poiché di fatto questi annunci non sono altro che specchietti per le allodole.
Ti basta pensare che il costo medio per una ristrutturazione al mq è di c.ca 350-500 €/mq, escluse forniture (pavimenti, rivestimenti e pitture murali non standard, sanitari e rubinetterie, infissi, porte, radiatori ed apparecchi tecnologici, terminali impianto elettrico ed illuminazione, arredi e complementi ecc.) e spese tecniche (parcella del professionista incaricato, reversali, oneri ecc.) e considerando esclusivamente i lavori edili ed impiantistici base prevedibili.
I fattori che influenzano il costo totale
Venendo al dunque, improntiamo il primo punto della discussione sui fattori che possono influenzare i costi globali della tua “ristrutturazione”. Questi parametri fanno variare ovviamente il conto finale, in base del livello di complessità e completezza che interesserà il nostro intervento specifico:
- tipologia di intervento
- eventuali spese tecniche o di consulenza specialistica
- qualità dei materiali costruttivi e delle soluzioni tecnologiche
- invasività ed estensione dell’intervento
- scelta di soluzioni customizzate e non standard
- tipologia e qualità dei materiali di finitura
E’ evidente che per tipologia si intende il regime giuridico delle opere, secondo la classificazione tutt’ora in vigore che va dalle semplici Manutenzioni Ordinarie (M.O.) alle Ristrutturazioni Edilizie (R.E.) intese nel senso stretto del termine.
A seconda dunque dell’importanza delle opere, il costo delle relative lavorazioni verrà influenzato non solo dall’estensione (quantità) ma anche dal grado di finitura che si vorrà ottenere.
Come già ampiamente spiegato in questo mio post a seconda della categoria di opere vi sarà o meno la obbligatorietà di incaricare un tecnico abilitato, per la sola stesura delle pratiche autorizzative, piuttosto che per ottenere una progettazione specialistica e consulenza integrale di interni.
Queste spese “collaterali” non verranno pertanto trattate ne parametrizzate poiché esulano dalla trattazione ed in più dipendono a loro volta da molteplici fattori: se però vuoi avere un’idea più precisa, puoi sempre consultare quest’altro mio articolo di cui se ne parla piuttosto approfonditamente.
Il caso “tipico”
Per avere un miglior controllo sui dati ti viene proposta una schematizzazione che tiene conto di un dato di partenza fondamentale al quale vengono ricondotte tutte le spese associate alle lavorazioni principali, non basate più soltanto su una valutazione relativa ma legata al termine assoluto della superficie utile di un immobile tipo di 100 mq. In questo modo si evita di confondere i prezzi unitari (che dipendono appunto da diverse unità di misura) ed incidenza , valore rapportato alla superficie dell’immobile(€/100 mq), uniformando a quest’ultima il criterio di analisi ed il costo totale.
Il dato di partenza è poi tipizzato all’interno di una distribuzione ricorrente e plausibile costituita da: ampio ingresso, soggiorno-pranzo, cucina abitabile, disimpegno zona notte, due camere ed uno studio, due bagni ed un ripostiglio/lavanderia. Si prospettano due casi distinti seppur sovrapponibili, che dipendono appunto dalle argomentazioni già esposte:
- caso 1 – rinnovo delle finiture: si considera il rifacimento totale delle finiture, secondo una condizione di partenza tipica, prevedendo la demolizione e rimozione di pavimenti e rivestimenti in ceramica per i bagni e la cucina, parquet per la zona giorno e moquette nella zona notte; rivestimento con carta da parati sul 30-40% della superficie totale delle pareti; per gli impianti tecnici immaginiamo di rifare completamente almeno 1 servizio igienico e la cucina, spostamento di un termosifone e la ridefinizione dei punti luce dei due ambienti citati.
- caso 2 – intervento integrale: oltre alle citate previsioni del caso 1, si prevede anche la demolizione dei divisori (30-50% del totale) e costruzione di nuovi tramezzi per la creazione di una ulteriore camera ed un nuovo day-bath con relativo disimpegno, il rinnovamento completo degli ulteriori servizi igienici presenti (2), il rifacimento di tutti gli impianti tecnici e la connotazione degli spazi con controsoffittature.
Caso 1: Il classico “restyling”
Per “restyling” intendiamo un’operazione di semplice rinnovamento delle finiture esistenti (detta anche “Romanella” in gergo) che pur comportando la riparazione o rifacimento localizzata degli impianti, interessando prevalentemente il rinnovo di pavimenti, rivestimenti e la ritinteggiatura dei locali (rinnovando appunto un bagno e la cucina esistenti), mantiene inalterate le caratteristiche distributive dell’immobile: in buona sostanza il layout costituito dagli ambienti rimane immutato pur se “rinfrescato esteticamente”.
In questo caso siamo di fronte ad opere di semplice manutenzione ordinaria che non richiedendo normativamente l’intervento di un tecnico abilitato, e che però sono sempre più spesso affrontate in modalità “free-style”: magari potresti valutare, invece, l’opportunità di incaricare comunque un interior designer la cui specializzazione sarà preziosa per dare un tocco “glamour” ed una coerenza stilistica (mood).
Tra le opere principali che ricadono in questa condizione vi sono:
| COSTO UNITARIO | COSTO/100 mq | INCIDENZA % | |
| RIMOZIONI/DEMOLIZIONI | |||
| demolizione rivestimenti ceramica (1 bagno e 1 cucina) | 15 €/mq | 4,5 €/mq | 2,3% |
| demolizione pavimenti ceramica (1 bagno e 1 cucina) | 20 €/mq | 3,0 €/mq | 2,5% |
| rimozione zoccolino | 2 €/ml | 1,8 €/mq | 0,9% |
| rimozione pavimenti legno | 10 €/mq | 3,0 €/mq | 1,5% |
| rimozione carta da parati | 4 €/mq | 4,8 €/mq | 2,4% |
| rimozione moquette | 5 €/mq | 1,5 €/mq | 0,8% |
| rimozione porte interne | 20 €/cad | 1,8 €/mq | 0,9% |
| rimozioni varie | 350 €/corpo | 3,5 €/mq | 1,8% |
| oneri discarica | 90 €/ton | 5,0 €/mq | 2,5% |
| COSTRUZIONI/ASSISTENZA | |||
| Intonaci bagni e cucina | 25 €/mq | 7,5 €/mq | 3,8% |
| massetti bagni e cucina | 25 €/mq | 3,8 €/mq | 1,9% |
| assistenza impianti | 40% | 12,5 €/mq | 6,3% |
| FINITURE/POSE | |||
| rasatura locale (bagno, cucina e parati) | 13 €/mq | 19,5 €/mq | 9,8% |
| tinteggiatura pareti e soffitti | 12 €/mq | 50,4 €/mq | 25,3% |
| posa nuovi pavimenti gre | 30 €/mq | 4,5 €/mq | 2,3% |
| posa nuovi pavimenti in legno | 18 €/mq | 14,4 €/mq | 7,2% |
| posa nuovi rivestimenti gres | 35 €/mq | 10,5 €/mq | 5,3% |
| posa nuovo zoccolino in legno | 5 €/ml | 4,5 €/mq | 2,3% |
| IMPIANTI | |||
| Impianti igienico-sanitari Bagno (1) | 1.200 €/cad. | 12,0 €/mq | 6,0% |
| Impianti igienico-sanitari cucina (1) | 700 €/cad. | 7,0 €/mq | 3,5% |
| Spostamento Termosifoni (1) | 450 €/p.to | 4,5 €/mq | 2,3% |
| Modifica punti luce | 90 €/p.to | 7,2 €/mq | 3,6% |
| MONTAGGI/ALLACCI | |||
| Sanitari e rubinetterie | 500 €/cad. | 5,0 €/mq | 2,5% |
| Porte interne | 50 €/cad. | 4,5 €/mq | 2,3% |
| TOTALE | 190 €/mq | ||
Caso 2: la “ristrutturazione” completa
Quando parliamo di “ristrutturazione” completa intendiamo interventi più invasivi che coinvolgono la trasformazione del layout distributivo e quindi comportano demolizioni e ri-costruzione anche dei tramezzi e pareti divisorie non portanti (sottolineo: su posizione diversa da quella originaria), lo spostamento, apertura e chiusura di porte interne ma anche variazioni altimetriche (es. la costruzione di controsoffittature, o zone rialzate/ribassate ecc.).
E’ la condizione tipica della manutenzione straordinaria per la quale il legislatore impone la presenza di un tecnico abilitato che presenti le pratiche urbanistico-catastali e segua i lavori.
Oltre ai casi già richiamati al punto precedente (caso 1) che ritroverai seppur in forma più diffusa e completa in rapporto all’intervento integrale e non più locale o limitato alle sole finiture, è dunque possibile considerare le seguenti voci di costo:
| COSTO UNITARIO | COSTO €/100 mq | INCIDENZA % | |
| DEMOLIZIONI/RIMOZIONI | |||
| demolizione tramezzi | 20 €/mq | 10 €/mq | 2% |
| demolizione controsoffitti | 12 €/mq | 3,6 €/mq | 0,7% |
| demolizione rivestimenti ceramica (2 bagni e 1 cucina) | 12 €/mq | 5,4 €/mq | 1,1% |
| demolizione pavimenti ceramica (2 bagni e 1 cucina) | 16 €/mq | 4,0 €/mq | 0,8% |
| rimozione zoccolino | 2,0 €/ml | 1,8 €/mq | 0,4% |
| rimozione pavimento legno | 10 €/mq | 3,0 €/mq | 0,6% |
| rimozione carta da parati | 4 €/mq | 4,8 €/mq | 1,0% |
| rimozione moquette | 5 €/mq | 1,5 €/mq | 0,3% |
| rimozione porte interne | 20 €/cad | 1,8 €/mq | 0,4% |
| rimozione finestre | 30 €/cad | 2,7 €/mq | 0,5% |
| rimozione radiatori | 12 €/cad | 1,1 €/mq | 0,2% |
| rimozioni varie e sgombero locali | 800 €/corpo | 8,0 €/mq | 1,6% |
| oneri discarica | 80 €/ton | 11,2 €/mq | 2,2% |
| COSTRUZIONI/ASSISTENZA | |||
| costruzione tramezzi | 60 €/mq | 39 €/mq | 7,8% |
| controsoffitti | 38 €/mq | 15,2 €/mq | 3,0% |
| palchettoni | 100 €/mq | 5,0 €/mq | 1,0% |
| massetti bagni e cucina | 20 €/mq | 5,0 €/mq | 1,0% |
| intonaci bagni e cucina | 25 €/mq | 11,3 €/mq | 2,3% |
| assistenza impianti | 30% | 42,5 €/mq | 8,5% |
| IMPIANTI | |||
| impianto igienico-sanitario bagni (2+1) | 1.000 €/cad | 30,0 €/mq | 6,0% |
| impianto igienico-sanitario cucina (1) | 500 €/cad | 5,0 €/mq | 1,0% |
| impianto termico rif. totale | 300 €/radiatore | 27 €/mq | 5,4% |
| impianto elettrico rif. totale | 70 €/p.to | 70 €/mq | 14,0% |
| impianto gas acs | 500 € | 5,0 €/mq | 1,0% |
| impianto gas cucina | 350 € | 3,50 €/mq | 0,7% |
| FINITURE/POSE | |||
| rasatura armata pareti | 12 €/mq | 42,0 €/mq | 8,4% |
| rasatura controsoffitti | 10 €/mq | 4,0 €/mq | 0,8% |
| tinteggiatura pareti e soffitti | 12 €/mq | 57,6 €/mq | 11,5% |
| posa pavimenti in gres | 30 €/mq | 7,5 €/mq | 1,5% |
| posa pavimenti in legno | 18 €/mq | 13,5 €/mq | 2,7% |
| posa rivestimenti in gres | 35 €/mq | 21,0 €/mq | 4,2% |
| posa zoccolino in legno | 5 €/mq | 5,5 €/mq | 1,1% |
| MONTAGGI/ALLACCI | |||
| Sanitari e rubinetterie | 400 €/corpo | 12,0 €/mq | 2,4% |
| Porte interne | 50 €/cad | 4,5 €/mq | 0,9% |
| Finestre | 50 €/cad | 4,5 €/mq | 0,9% |
| TOTALE | 450 €/mq | ||
Conclusione: quanto costa ristrutturare?
Venendo al dunque ti sarà sicuramente più facile comprendere quanto costa ristrutturare il tuo appartamento o la tua casa: non ti rimane che tenere bene in considerazione altri aspetti fondamentali nella valutazione complessiva.
Ai costi sopra elencati, vanno necessariamente aggiunte varie ed eventuali lavorazioni particolari, nonchè un’alea dovuta agli imprevisti che generalmente viene indicata come una aliquota del 10% del costo complessivo.
Risulta pertanto plausibile attendersi una spesa media di c.ca 190-210€/mq per un restyling (caso 1) e di 450-500€/mq per una ristrutturazione completa (caso 2). A questi costi parametrici vanno integrate poi le spese per l’acquisto dei materiali e forniture che, a seconda dei casi, e della qualità richiesta possono anche far “raddoppiare” il costo globale dell’intervento.
Ti basta pensare che una pavimentazione in gres porcellanato ha un costo variabile tra le 20 €/mq (classico gres di qualità Leroy Merlin) a 140 €/mq (Kerlite a basso spessore e grande formato). Anche un pavimento in legno, di tipo prefinito-flottante ha un costo medio che oscilla tra le 30€/mq (listoncino rovere 80x400x10 mm) alle 180 €/mq (plancia di recupero di quercia 180x1900x15 mm).
Ti lascio un riepilogo generale delle considerazioni fatte.
| COSTO MIN. €/100 mq | COSTO MED. €/100 mq | |
| Demolizioni | 8 €/mq | 30 €/mq |
| Rimozioni | 16 €/mq | 25 €/mq |
| Oneri Discarica | 5 €/mq | 12 €/mq |
| Costruzioni e preparazioni | 11 €/mq | 75 €/mq |
| Assistenza impianti | 13 €/mq | 43 €/mq |
| Impianti igienico-sanitari e gas | 19 €/mq | 44 €/mq |
| Impianti termici | 5 €/mq | 27 €/mq |
| Impianti Elettrici | 10 €/mq | 70 €/mq |
| Finiture | 70 €/mq | 105 €/mq |
| Pose | 34 €/mq | 48 €/mq |
| Montaggi ed Allacci | 9 €/mq | 21 €/mq |
| TOTALE | 210 €/mq | 500 €/mq |