Molti addetti ai lavori sicuramente non apprezzeranno questo post, poichè vi diranno che le informazioni che qui vi verranno rese note, fondamentalmente, riflettono i contenuti di una seppur generica attività di consulenza: vale a dire che averete praticamente un consulto gratis! A me non interessa lucrare su questi aspetti, anzi non interessa affatto fare corporazione su informazioni che ritengo debbano essere di dominio pubblico (ed in realtà lo sono, quello che non lo sono è la loro corretta “interpretazione” che trasforma appunto la loro liberalizzazione in una forma di consulto professionale) e che al contrario ci permettono di fare ordine nel marasma delle nozioni, tra parzialità, mancati aggiornamenti e – purtroppo bisogna dirlo – errate indicazioni.

Vedetela piuttosto come: “qualcuno deve pur farlo“. In fin dei conti a me non costa nulla spiegarti per bene – come pochi, anzi pochissimi sino ad ora hanno fatto con i loro preziosissimi interventi[1]- come funzionano nella pratica le questioni.

Chiaramente questo post non si pone come una “guida” ed non ha nulla di ufficiale (pertanto anche dal punto di vista operativo e del suo utilizzo rimane solo un assoluto e mero riferimento) ma vuole, attraverso l’esperienza sul campo, semplificare la lettura di alcuni passaggi che ad oggi risultano ancora ostici ed oscuri da comprendere.

L’interpretazione

Una delle problematiche principali sta ancora nell’alea di interpretazione resa dai testi legislativi[2] che risultano quanto mai poco oggettivi in alcuni passaggi, e questo ne determina appunto una “visione” che purtroppo è tutt’altro che generalizzata: troverete infatti diversi criteri di “lettura” della norma a seconda del municipio (Roma) a cui vi rivolgerete.

Per ingannare il “drago” si è operata una attenta ricognizione delle recenti norme e le si è incrociate con fatti reali, di modo da restituire una classifica esaustiva dei casi più comuni, mettendo in relazione diretta tre fattori concatenati:

  • Macro Classificazione
  • Tipologia di intervento
  • Regime autorizzativo

La “tipologia degli interventi”: come riconoscerli

Sempre dal punto di vista normativo il Testo Unico ha mantenuto la sua classificazione e descrizione delle Macro Categorie, le quali sostanzialmente si suddividono in sei grandi gruppi i quali poi assumono anche una doppia valenza in relazione a casi specifici:

  • Manutenzioni Ordinaria (M.O.)
  • Manutenzioni Straordinaria (M.S.)
  • Restauro e Risanamento Conservativo (R.C.)
  • Ristrutturazione Edilizia (R.E.)
  • Ristrutturazione Urbanistica (R.U.)
  • Nuove Costruzioni (N.C.)

Senza addentrarci nella specificità di ognuno per non scadere nella noia e nella nozionistica, ci tengo però a sfatare una prima falsa informazione: devi sapere che quando “ristrutturi” il tuo appartamento stai facendo in realtà una Manutenzione Straordinaria (permettimi da ora gli acronimi per abbreviare, quindi da ora in poi M.S.): la dizione “ristrutturazione” è un termine urbanisticamente improprio e del tutto “popolare”, purtroppo anche sconsideratamente recepito dall’Agenzia delle Entrate[3]
che ne parla come sinonimo, quando invece (la classifica mi sembra piuttosto chiara) la differenziazione è piuttosto netta e sostanziale.

Dal punto di vista pratico, parleremo di M.O. quando vi troverete a riparare, sostituire o rinnovare unicamente le finiture del nostro immobile, al più riparando, mantenendo in efficienza o sostituendo (messa a norma) gli impianti tecnologici senza alterare la configurazione planimetrica (leggasi che i tramezzi che dividono gli ambienti, ivi comprese le porte di accesso, rimangono lì dove sono) e le altezze (già perchè l’altezza è uno dei fattori legati al rispetto di specifiche norme igienico-sanitarie[4]): altro mito da sfatare, sappiate che almeno a Roma e Provincia il rifacimento di un bagno esistente (attenzione poiché l’aggettivazione “esistente” è importante) non necessita alcuna pratica amministrativa (anzi se provate a presentarla viene puntualmente rifiutata). Sta di fatto che la logica generale è quella contenuta nella stessa dizione di M.O.:

[…] interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti

art. 3 comma a, d.p.r. 380/2001

Veniamo finalmente al caso più comune, relativo alla famosa “ristrutturazione” che ormai hai imparato (vero?!) a chiamare M.S. e sulla quale, anche in questo caso, non mi addentrerò troppo nel dettaglio, considerando che gran parte delle questioni che ruotano in torno ad un tipo di intervento del genere, le ho già trattate in questo mio post. Sempre dal punto di vista “materiale”, quando vi ritroverete a dover demolire e costruire dei tramezzi e divisori (elementi rigorosamente non strutturali) in posizione diversa dall’esistente (già perché la semplice demolizione e ri-costruzione di pareti sullo stesso posto è considerata M.O. in quanto, appunto, non altera la condizione preesistente), magari per accorpare la cucina al soggiorno, piuttosto che per creare un secondo bagno o un’altra stanza, siamo pienamente nella condizione succitata. Si introduce a questo punto una sotto-definizione che riguarda il fatto o meno di intervenire sulle parti strutturali dell’edificio: chiameremo Leggera un’opera che non interviene sulle strutture, diversamente si definirà Pesante. In realtà ci sono alcuni casi in cui tale distinzione viene meno in ragione semplicemente di un iter autorizzativo più stringente: se sostituiamo gli infissi con caratteristiche diverse da quelle esistente, ricadiamo nella conditio sine qua non di dover richiedere una SCIA, nonostante trattasi di semplice M.O.

[…] le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso […]

ART. 3 COMMA b, D.P.R. 380/2001

Rimanendo anche per il caso precedente le distinzioni già enunciate riguardo l’interessamento delle parti strutturali (che ricordo, a questo punto doverosamente, richiedo intervento di professionista e collaudatore statico per essere eseguite previo deposito dell’istanza al Genio Civile, tema sul quale forse tornerò a parlarti in seguito) intendiamo per R.C., tra gli altri, gli interventi di frazionamento ed accorpamento (fusione) di unità immobiliari.

Semplificando ulteriormente, si può dire che ogni qualvolta si vuole intervenire sui prospetti dell’edificio (anche solo per la creazione di un semplice foro di areazione in facciata, come quello per lo “sfogo” della cappa aspirante ad esempio) alterando la condizione esistente (ovvero ridimensionando o trasformando le bucature) o introducendo nuovi elementi (nuovo vano finestra o un balcone, o una pensilina in aggetto ad esempio) siamo di fronte al caso tipico di R.E.

[…] gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. […]

ART. 3 COMMA d, D.P.R. 380/2001

Ad ognuno il giusto titolo

Partiamo dalla premessa che ad oggi i titoli autorizzativi sono ormai suddivisi in tre grandi “categorie”, in base alla specificità dell’intervento e sopratutto alla sua “classificazione”. Questo perché a partire dal 2016, anno in cui viene riformata in maniera sostanziale la normativa nazionale di base con il “Decreto Scia 2” (D.Lgs. 25 novembre 2016 n.222), è stata eliminata la D.I.A.[5], pertanto in via residuale sono stati “riassegnati” gli ambiti di intervento alle altre forme abilitative vigenti. Tali regimi autorizzativi sono (a partire dal più semplice al più complesso):

  • Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA)
  • Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA)
  • Permesso di Costruire (PDC)

In ognuno di essi ricadono le opere così come richiamate nella classificazione al paragrafo precedente e si differenziano sostanzialmente per il grado di complessità e responsabilità via via crescenti a cui si è sottoposti. In generale è bene considerare che anche la semplice CILA (o “Ciletta” così come molti non addetti ai lavori tendono a sminuire pur essendo una delle “eredi” della vecchia DIA) richiede al tecnico di assumersi precise responsabilità civili e penali poiché il legislatore ha voluto, attraverso l’introduzione del meccanismo della asseverazione, far ricadere la “colpa” delle dichiarazioni rese sul tecnico abilitato che firma (per le ragioni e competenze che lo riguardano) e sul committente (quasi sempre il proprietario che nell’edilizia assume ruolo di Responsabile dei Lavori) intestatario dell’istanza. Inoltre, poiché oltre alla cattiva informazione vige in rete anche una insana “presunzione”, è scontato (ma visti casi assurdi che mi sono capitati nell’attività lavorativa dove in ragione del “fai da te” le persone pensavano di aprirsi una pratica da soli…senza ricorrere al tecnico, cosa peraltro impossibile dal punto di vista della procedura, immaginiamo sul piano dei requisiti necessari per farlo, di cui parlo in quest’altro mio post) che tutte le procedure elencate richiedono l’intervento di un tecnico abilitato.

Volendo riassumere: per le M.O., stante il fatto che siamo in un regime di edilizia libera, non vi sono titoli abilitativi o richieste da effettuarsi prima dei lavori, fermo restando il rispetto della normativa vigente di settore[6]: questo ad oggi, poiché in passato era comunque facoltà dell’interessato presentare una Comunicazione semplice.

Diversamente nel caso di una M.S. leggera occorrerà nominare un tecnico-progettista che firmerà la CILA ed un tecnico-direttore dei lavori che oltre a seguire l’opera durante l’esecuzione firmerà il Collaudo finale. E’ sempre bene che si rispettino due condizioni essenziali:

  1. non sia il tecnico dell’impresa esecutrice per ovvi conflitti di interesse (il controllore è anche il controllato)
  2. sia lo stesso incaricato della progettazione: in questo modo il cantiere sarà ottimizzato e si avrà piena contezza dei minimi dettagli

Richiamando la M.S. Pesante, ovvero allorquando si interviene sulle strutture, per ripararle, sostituirle, integrarle e trasformarle (pensiamo all’apertura o trasformazione di un varco su una muratura portante), ma anche semplicemente se dobbiamo sostituire gli infissi con altri diversi, oppure se dobbiamo operare modifiche del prospetto del’edificio e quindi operare una R.E., in concomitanza o non con altri interventi minori , il titolo richiesto è la SCIA (M.S. Pesante) o la SCIA Alternativa (R.E.).

Ovviamente in tutti i casi di presenza anche non contemporanea di più imprese sul cantiere[7] occorre nominare un consulente esterno chiamato a rispondere dei piani di sicurezza: il Coordinatore che a seconda dei casi specifici, pur essendo anche la stessa persona, ricopre sia ruolo di Coordinatore in fase di progettazione (CSP) che di Coordinatore in fase di esecuzione (CSE): nella stragrande maggioranza dei casi, in cantieri edili privati è quasi sempre ed unicamente necessario il CSE.

Conclusione e riepilogo

So per certo che ancora non ti sarà tutto proprio chiaro al 100%: d’altronde stiamo pur parlando di una materia che per poter operare richiede una certa formazione nonché un’abilitazione professionale (come l’avvocato o il medico). Inutile dirti che rimango a disposizione per trovare delle soluzioni alle tue domande, ma ti lascio comunque in fondo a questo post con una tabella di riepilogo, so per certo incompleta ma sicuramente efficace per i casi più comuni come magari il tuo.

Se poi desideri comprendere meglio come debba essere affrontato il tuo progetto di “ristrutturazione” in maniera più consapevole e rigorosa, ti invito a dare uno sguardo a questo mio post dedicato.

Classificazione normativaTipi di intervento riconducibiliRegime autorizzativo
Manutenzione Ordinaria – M.O.
(mantenimento del layout ed altezze dei vani esistenti)

  1. Riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture interne (pavimenti, rivestimenti, tinteggiature ecc.)
  2. Riparazione, sostituzione e messa a norma di impianti tecnologici esistenti (idrico-sanitario, termico, elettrico)
  3. Demolizione e ricostruzioni di spallette, porzioni murarie e tramezzi non portanti sulla stessa posizione
  4. Sostituzione elementi di finitura esterna (tinteggiatura, pavimenti, coperture, ecc.) con caratteristiche uguali a quelli esistenti
  5. Sostituzione di infissi esterni con caratteristiche identiche a quelle esistenti
Edilizia Libera
Manutenzione Straordinaria Leggera – M.S. Leggera
(trasformazione o alterazione del layout esistente o della altezza dei vani)

  1. Tutte gli interventi di cui alla M.O.
  2. Demolizione di spallette e tramezzature non portanti e Ricostruzione delle stesse su posizione diversa
  3. Costruzione di spallette, divisori e tramezzature non portanti
  4. Spostamento di porte interne su muratura non portante
  5. Tamponatura di porte e varchi interni su muratura non portante
  6. Creazione di nuovi servizi igienico-sanitari
  7. Creazione di controsoffittature e soppalchi non portanti (palchettone)
  8. Realizzazione di recinzioni della proprietà:
    - Divisioni di cinta ed in terne al lotto in pali e rete Metallica
    - Divisori di confini interni al lotto in muratura con altezza del muro inferiore a 1 m, anche sovrapposti da protezioni metalliche
CILA – Comunicazione inizio lavori asseverata
Manutenzione Straordinaria Pesante – M.S. Pesante
(interventi anche sulle parti strutturali)

  1. Tutti gli interventi di cui alla M.S. Leggera
  2. Demolizione di elementi strutturali
  3. Ricostruzione o Costruzione di elementi strutturali
  4. Apertura o allargamento di varchi su muratura portante
  5. Realizzazione di fori in facciata
  6. Installazione di canne fumarie
  7. Taglio a forza di solai
  8. Creazione di scale interne portanti
  9. Sostituzione con elementi aventi caratteristiche diverse rispetto a quelle esistenti di:
    - manti di copertura
    - lastrici o pavimentazioni esterne
    - rivestimenti e coloriture di prospetti esterni
    - infissi esterni
  10. Realizzazione di soppalchi non praticabili con altezza utile inferiore a 1,5 m
SCIA – Segnalazione certificata inizio attività
Restauro e Risanamento Conservativo Leggero – R.C. Leggero

  1. Tutti gli interventi di cui alla M.S. Leggera
  2. Frazionamento ed accorpamento di unità immobiliari
  3. Opere di risanamento e restauro architettonico
  4. Consolidamento architettonico
CILA – Comunicazione inizio lavori asseverata
Restauro e Risanamento Conservativo Pesante – R.C. Pesante

  1. Tutti gli interventi di cui alla M.S./R.C. Pesante
  2. Consolidamento di elementi strutturali
  3. Realizzazione o modifica di recinzioni metalliche, muri di cinta o accessi carrai su aree edificate fronteggianti vie o piazze
  4. Istallazione di ringhiere o realizzazione di parapetti a protezione di lastrici o terrazze
SCIA – Segnalazione certificata inizio attività
Ristrutturazione edilizia Leggera – R.E. Leggera
(NO modifica o alterazione di caratteristiche esteriori, superfici e volumi)

  1. Tutti gli interventi di cui alla M.S./R.C. Pesante
  2. Demolizione e ricostruzione con stesse caratteristiche (fatte salve le innovazioni antisismiche)
  3. Creazione di tettoie P<1,2 m
  4. Realizzazione di locali tecnici
  5. Realizzazione di serre solari in aderenza o sovrapposizione con S<15% SUL
  6. Inserimento o Modifica collegamenti distributivi verticali
  7. Demolizione e ricostruzione di solai a quota diversa senza aumento di SUL
SCIA Alternativa – Segnalazione certificata inizio attività
Ristrutturazione edilizia Pesante – R.E. Pesante
(modifica o alterazione di caratteristiche esteriori, superfici e volumi)

  1. Tutti gli interventi di cui alla R.E. Leggera
  2. Modifica di prospetti:
    - Modifica delle aperture esterne esistenti (spostamento, allargamento, ridimensionamento, chiusura)
    - Creazione di nuove aperture esterne
    - Trasformazione di aperture esterne esistenti (es. da finestra a portafinestra e viceversa)
  3. Demolizione e ricostruzione:
    - Intero edificio con diverse caratteristiche di sagoma e prospetti o area di sedime (se non sostanziale)
    - Porzioni di fabbricato con aumenti Volumetrici o di Superficie utile lorda
  4. Creazione di tettoie e porticati non eccedenti il 15% della SUL
  5. Realizzazione di pensiline P>1,2 m
  6. Creazione di porticati
  7. Creazione di balconi, logge
  8. Realizzazione di serre solari in aderenza o sovrapposizione con S>15% SUL
  9. Creazione di nuovi volumi tecnici non eccedenti i 2,4 m di altezza
  10. Piscine di pertinenza di abitazioni
  11. Recupero ai fini abitativi dei sottotetti
  12. Solai:
    - Creazione nuovi
    - Demolizione/Ricostruzione a quota diversa con aumento di SUL
  13. Modifica di spazi accessori (superfici non residenziali) esistenti (quindi: aumento di SUL)
PDC – Autorizzazione Silenzio/Assenso
o
SCIA Alternativa – Segnalazione certificata inizio attività

 

note   [ + ]

1. fra tutti ci tengo a voler segnalare il proficuo lavoro del collega Arch. M. Campagna, il cui impegno profondo è di aiuto ogni giorno agli stessi professionisti, prima ancora che agli utenti finali. Vi invito a visitare il suo blog
2. ricordo che in materia di edilizia ed urbanistica, con le dovute modificazioni ed emendamenti a partire dal più recente “Glossario dell’Edilizia Libera” al “Decreto Scia2”, è il Testo Unico dell’Edilizia ovvero in termini legislativi il D.P.R. 380/2001
3. il famoso “Bonus Ristrutturazioni” più volte promulgato ed attualmente vigente con importanti modifiche, è il sintomo di un mancato allineamento tra normativa urbanistica ed ente fiscale: intendiamoci la finanziaria copre anche le ristrutturazioni edilizie intese in senso stretto (e per forza: è una operazione più complessa della M.O. e pertanto vale la logica dell’interessamento di categorie superiori)
4. la norma nazionale, pur se ormai di vecchia data, comunque riferimento minimo inderogabile a tutt’oggi, è il Decreto Ministeriale 5 Luglio 1975, oltre che le soggezioni locali spesso più stringenti, come ad esempio il Regolamento Edilizio di Roma
5. la Denuncia inizio Attività era una istanza da presentare al proprio comune, spesso onerosa, per permettere particolari trasformazioni del territorio o dell’immobile, che pur possedendo una propria autonomia, si “sostituiva” in forma residuale alla licenza di costruzione
6. a discapito sempre della cattiva informazione è bene precisare che anche qualora l’intervento non richieda alcun titolo (quindi leggasi a prescindere) spetta in ogni caso al Committente/Responsabile dei Lavori la verifica dei requisiti tecnico-professionali delle imprese o artigiani prima di affidarne i lavori (Durc, iscrizione camera commercio ecc.) e del rispetto dei requisiti di sicurezza prima e durante il cantiere, così come previsto dall’emendato Testo Unico Sicurezza già D.Lgs 81/2008 (dvr, piani di sicurezza, prevenzione sui luoghi di lavoro, interferenze ecc.)
7. è bene comprendere il significato giurisdizionale del termine e distinguere impresa dal lavoratore autonomo: il lavoratore autonomo è una figura che opera in proprio e senza vincolo alcuno di subordinazione