Oggi vi vorrei parlare di un argomento che, di recente, è ritornato alle cronache e che riguarda un caso piuttosto frequente, nel nostro paese, ovvero quello relativo ad una speciale legge che consente il “Recupero ai fini abitativi dei sottotetti“.

Cominciamo con chiarie che esiste una sostanziale differenza tra sottotetto abitabile e non abitabile, la vera discrimine del ragionamento che seguirà, e che costituisce principi e motivazioni, che consentirebbero (o spingerebbero) il ricorso ad una delle più interessanti (ma anche lacunose e contraddittorie) leggi derogatorie vigenti nel panorama delle norme regionali: L.R. Lazio n. 13/2009.
Senza entrare subito nei particolari, è bene partire dapprima con l’inquadrare la fattispecie generale.

I parametri edificatori

La progettazione e la realizzazione di un edificio è innanzitutto legata al rispetto di di alcuni parametri, i quali dettano le regole ed i limiti dell’edificazione, e che sono stabiliti dallo strumento urbanistico vigente (di norma Piano Regolatore Generale – PRG), oggi definiti e raccolti nello schema approvato del Regolamento Edilizio Tipo di ogni regione[1]. Questi posso essere (in estrema sintesi dei più significativi per il nostro discorso):

  • Superficie fondiaria (SF) ed Indice di edificabilità fondiaria (IF);
  • Superficie Lorda (SL), Superficie Utile (SU), Superficie Accessoria (SA), Superficie Complessiva (SC) e Superficie Calpestabile (SU+SA);
  • Volume edificabile e Volume Tecnico;
  • Altezza Lorda, Altezza Massima ed Altezza Utile;

Un fabbricato dunque potrà essere realizzato fino alla “saturazione” del c.d. volume edificabile, costituito dal prodotto della superficie coperta (o lorda) per l’altezza lorda: in alcuni casi la “cubatura” (così è anzidetto il volume dedificabile in gergo tecnico) è direttamente desumibile dall’indice di fabbricabilità fondiaria, ovvero dal prodotto di una quantità espressa in mc/mq e la superficie del lotto.

Esiste dunque una sensibile differenza, in termini urbanistici, tra volume edificabile e volume tecnico, in quanto quest’ultimo non concorre alla saturazione dell’indice richiamato: è come dire che la costruzione fisicamente si compone di un volume reale che può essere superiore a quello virtuale fissato dalla norma: fanno infatti eccezione al calcolo complessivo della cubatura, i sottotetti non abitabili, i seminterrati, i locali tecnici, i portici fino ad una certa “aliquota” rispetto alla superficie lorda, ecc.

La volumetria edificabile è dunque un valore astratto che serve a determinare la dimensione massima che un edificio può assumere, computata di norma sulla base della dimensione del lotto (superficie edificabile) su cui il fabbricato viene costruito. Se il fabbricato su cui interveniamo ha “esaurito” la cubatura, nuove superfici possono essere realizzate solo con norme speciali (tralasciando le leggi ormai “scadute”, ad oggi rimane unicamente la rigenerazione urbana).

Sottotetto o mansarda?

Da ciò ne deriva che il sottotetto, non costituendo volume inteso come spazio destinato alla permanenza di persone (nel Lazio: non abitabile e non riscaldato), risulta solamente un volume accessorio e pertinenziale all’abitazione principale (piano/i residenziale/i): per essere definito tale, in origine, non potrà avere delle caratteristiche assimilabili, invece, a quella di una mansarda (requisiti di abitabilità). E’ frequente infatti che, ad esempio, i comuni impongano un limite all’altezza utile del vano (generalmente non superiori a 2,2 m), come deterrente all’utilizzo abusivo del suddetto spazio, rispetto alla destinazione giuridica per la quale è stata rilasciata la concessione (oggi permesso di costruire).

E’ del tutto evidente che, ai fini dell’applicazione della norma sul “Recupero del sottotetto“, quest’ultimo sia originariamente un vano accessorio, e non necessariamente dotato dei requisiti di abitabilità.
La norma, infatti, consente in deroga alla disciplina nazionale[2], di trasformare il sottotetto in uno spazio abitativo (anche ai fini turistico-ricettivi).

Sappiamo bene che in barba a qualunque disposizione di legge, spesso i nostri sottotetti (e anche i seminterrati in alcuni casi, pertanto si veda l’intervento della Regione Lombardia che in questi giorni sta sfornando una ulteriore norma per il recupero di questi spazi) sono già resi “abitabili”, o meglio abitati dai propri utilizzatori: sappi che questo è un utilizzo improprio che integra un abuso in termini edilizi, configurandosi infatti come cambio di destinazione d’uso non autorizzato, soggetto a severe ripercussioni penali ed amministrative, considerando che non è generalmente un intervento sanabile con le attuali disposizioni di legge[3].

Poichè il legislatore era a conoscenza di questa “usanza comune”, nel 2009 ha introdotto una speciale legge in deroga richiamata con la L.R. Lazio n. 13/2009 a cui seguirono diverse modifiche ed integrazioni (es. si veda il periodo transitorio con l’introduzione del “Piano Casa”) sino ad assumere la sua attuale definizione.

Il recupero del sottotetto secondo la L.R. Lazio 13/2009

I sottotetti a cui questa legge si rivolge, devono essere originariamente non destinati a residenza (o destinazioni turistico-ricettive), e quindi possono costituire in origine anche semplici volumi tecnici o spazi ad altri usi destinati: è ininfluente il fatto che potessero aver sviluppato cubatura o aventi diversa destinazione d’uso.

La norma consente,  a partire dall’individuazione di alcuni paletti (figli dei parametri precedentemente richiamati), oppure consentendo l’adattabilità dei locali a tali requisiti minimi, dell’applicazione di una procedura speciale e l’ottenimento di un permesso di costruire ordinario (non è infatti previsto il ricorso al tale strumento nel caso delle sanatorie di sottotetti costruiti o trsaformati posteriormente al 2009), dietro la corresponsione degli oneri concessori[4], calcolati generalmente come se si trattasse di nuova costruzione, seppur limitatamente alle superfici ed ai volumi relativi al sottotetto, in quanto a tutti gli effetti si parla di ampliamento.

I locali per essere “ammessi” dalla norma devono rispettare, dunque, una prima “condizione” che viene richiamata all’art. 3, comma 1 della legge:

Possono essere recuperati a fini abitativi e turistico ricettivi, previo rilascio del relativo titolo edilizio abilitativo, i sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della presente legge oppure ultimati come definiti dall’articolo 31 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie) alla data del 1° giugno 2017, purchè attigui o comunque annessi ad unità immobiliari ubicate nel medesimo edificio ovvero i sottotetti di un’altra unità immobiliare esistente nello stesso edificio a condizione che siano destinati a prima casa, qualora sussistono le seguenti condizioni[…]

art. 3, comma 1, R.L. Lazio n.13/2009, così come modificato dalla L.R. Lazio n.7/2018

Si evince palesemente che, ai fini del recupero, non è rilevante che l’unità trasformata debba necessariamente risultare accorpata all’unità principale.

Tra le principali parametri da rispettare (in deroga ai requisiti igienico-sanitari) abbiamo:

  • altezza minima: invece dei 270 cm minimi previsti dal decreto sanità del 1975 ed anche dal regolamento edilizio comunale, gli ambienti recuperati possono avere una altezza utile interna media di 190 cm. In caso di tetto inclinato (unica o doppia falda è pressoché indifferente), l’altezza minima non deve essere inferiore a 150cm;
  • rapporti aeroilluminanti: il rapporto minimo tra la superficie calpestabile dell’ambiente e la superficie apribile dei vani finestrati, scende a 1/16 (ovvero esattamente la metà del minimo nazionale pari a1/8);
  • quota lorda: in caso in cui sia necessario innalzare la quota del tetto per raggiungere l’altezza minima, è possibile realizzare una sopraelevazione, purché il volume “aggiunto” sia inferiore al 20% del volume complessivo originario del sottotetto;

Rispetto a ciò che rimane invariato, rispetto alla norma nazionale/locale, possiamo avere:

  • superfici minime: fissata in 9 mq per le camere singole (ivi comprese destinazioni con finestra quali es. studi) e 14 mq per camere doppie;
  • superficie alloggio: in caso di costituzione di una nuova unità abitativa, vale la regola dei 28 mq calpestabili per l’alloggio (comprensiva dei servizi) per una persona e 38 mq per l’alloggio destinato a due persone;
  • altezze e distacchi: permane il rispetto delle altezze massime e delle distanze così come individuati dal DM 1444/68;
  • sagoma: il recupero è strettamente consentito nel mantenimento della sagoma esistente;

Oltre alle leggi permanenti e quelle in deroga, esistono, riferimenti alle norme di settore che vanno sempre rispettate:

  • impianti: si fà riferimento ai contenuti ed alle prescrizioni del D.M. 37/2008
  • risparmio energetico: la norma di base è quella dei c.d. “Requisiti Minimi”, ovvero la rispondenza della parte recuperata alle disposizioni contenute per gli ampliamenti;
  • sostenibilità: in base alla L.R. Lazio n. 6/2008 si è tenuti all’adempimento di strategie per il recupero delle acque meteoriche e l’utilizzo di sistemi di riduzione del consumo di acqua (art. 4), l’impiego di sistemi per la copertura di almeno il 50% del fabbisogno di Acs (art. 5), recupero di tradizioni costruttive biosostenibili (art. 6);
  • fabbisogno ed energie rinnovabili: anche secondo la più recente L.R. Lazio n. 28/2011 vige l’obbligo di dotazione di FER (fonte energia rinnovabile), come per esempio l’installazione di impianti fotovoltaici a servizio esclusivo dell’unità immobiliare (nuova o derivata, quando possibile);

Quali sono le spese professionali per una pratica di recupero del sottotetto?

Partiamo sempre dal preesupposto che ogni caso è a sè stante e non è possibile dare informazioni circa l’onerosità dell’intervento senza avere dati significativi (ed aggiungo un sopralluogo conoscitivo dello stato dei luoghi): vorrei però dare un ordine di grandezza rispettoa quell che sono le prestazioni “tipiche” relative ai permessi eda ai progetti per il recupero ai fini abitativi di un sottotetto nella regione lazio, secondo la più volte richiamata L.R. Lazio 13/2009.

Innanzitutto vanno inquadrate le spese relative agli accertamenti preliminari della regolarità e conformità urbanistica dell’immobile, per passare poi (contestualmente) al rilievo geometrico ed ad una prima verificha della sussistenza dei requisiti di applicabilità della legge. Da qui si parte con una distribuzione degli spazi, secondo le consuete modalità ed i criteri indicati precedentemente: questa è anche l’occasione quindi di affidare all’architetto un progetto “sartoriale”, alla stessa maniera di come accade per un progetto di interni. Si passa poi agli adempimenti tecnici per l’ottenimento delle necessarie autorizzazioni ed il calcolo degli oneri concessori.

In dettaglio le prestazioni tecniche (esclusa cioè progettazione ed assistenza di cui ho già parlato in quest’altro mio post) possono riguardare:

Descrizionetariffa
Informative e ricerche preliminaria) sopralluogo, colloqui, brief ed informative preliminari: raccolta informazioni in possesso del committente;
b) verifica ed esame della documentazione disponibile in merito alla legittimità e conformità urbanistica e catastale dell’immobile;
100-200 €
Stato di fatto e studio di fattibilità a) sopralluogo con rilievo fotografico e rilievo della consistenza geometrica; b) elaborati grafici dello stato di fatto; c) studio di fattibilità: verifica della sussistenza dei requisiti per l’applicabilità della legge speciale (l.r.lazio n. 13/2009 s.m.i.);
d) calcolo sommario degli oneri concessori;
150-350 €
Pratiche urbanistichea) predisposizione deleghe e documentazioni; b) elaborati grafici di progetto ante e post operam: planimetrie, piante, sezioni, prospetti; tavole di inquadramento con stralci degli strumenti urbanistici vigenti; c) prospetto calcoli urbanistici di superfici e cubature: superfici utili, lorde, residenziali e non residenziali, volumi abitabili e tecnici;
c) redazione relazioni tecnico-descrittive dell’intervento, perizie ed asseverazioni;
d) presentazione pratica abilitativa: scia alternativa all’autorizzazione (super scia) o permesso di costruire (pdc); e) assistenza alla compilazione della procedura istruttoria da parte del committente; f) assistenza alla dichiarazione di fine lavori;
2.000-3.500 €
Pratiche energetichea) progetto dell’involucro (stratigrafie e risoluzione ponti temici) dell’edificio ai fini del soddisfacimento dei requisiti minimi di legge di cui al dm 26/6/2015; b) ottimizzazione dell’intervento in funzione del beneficio economico-prestazionale; c) redazione relazione tecnica (ex legge 10/91) prevista dal d.lgs 192/2005 e s.m.i. Ed elaborati grafici di progetto con individuazione degli interventi; d) invio della documentazione presso il catasto energetico/ufficio preposto;800-1.200 €
Direzione dei lavoria) Inizio lavori e riunione preliminare; b) Sopralluoghi garantiti, Verifiche in corso d’opera di rispondenza tecnico-amministrativa;
c) Verbali e ordini di servizio; d) assistenza al collaudo e alle dichiarazioni di conformità (impianti); f) collaudo tecnico-amministrativo;
5-3,5 % importo lavori
min. € 500
Adempimenti finalia) aggiornamento catastale: elaborati grafici, calcolo dei vani/superfici e presentazione pratica docfa con scheda di aggiornamento degli atti catastali per una unità immobiliare;
b) redazione attestato di qualificazione energetica (aqe);
c) Segnalazione certificata agibilità;
1.500-2.000 €

note

note
1 Si veda il Quadro delle definizioni Uniformi, DGR Lazio n.243 del 19/05/2017
2 Il riferimento primario alla descrizione dei requisiti dell’abitabilià delle costruzioni residenziali (abitazioni) è contenuto nel c.d. “Decreto Sanità“, D.M. 5 luglio 1975 – “Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896, relativamente all’altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali di abitazione, il quale fissa dei limiti inderogabili
3 sulla c.d. “sanatoria permanente” si vedano gli artt. 34, 35, 36 e 37 del DPR 380/2001; non ci si dilunga in questa sede della differenza tra “condono edilizio” e “sanatoria”
4 La c.d. “Bucalossi”, prende il nome dal ministro promotore della L.10/1977 e costituì la statuizione dell’onerosità delle concessioni edilizie