Ormai se ne parla da quasi due anni. Da quando, nel marzo 2020 in piena pandemia l’allora (primo) governo Conte con l’impulso e l’indirizzo del movimento pentastellato, propose una manovra che mai nessuno avrebbe mai pensato sarebbe stata così agli onori della cronaca (nera).
L’iniziativa con tutta l’intenzione di risollevare un settore ormai al capolinea e con l’occasione di rispondere alle esigenze di soddisfare precisi requisiti energetici per il paese imposti dall’unione europea, approda alle camere all’interno del c.d “Decreto Rilancio”, entrando ufficialmente (ma non dal punto di vista attuativo – vedremo perché) in vigore nell’estate 2020.

Quali sono stati i passaggi (critici)

Di finanziarie e Bonus ne ho già parlato in questo mio post che consiglio di leggere per capire certi meccanismi che hanno dettato le regole (o le hanno ereditate) nel superbonus 110.

In anteprima assoluta rispetto all’ufficialità della manovra, testate giornaliste anche autorevoli (tipo quel giornale con il colore simile alla gazzetta dello sport, per dirne uno) hanno bombardato la comunità di fuorvianti informazioni: “con il superbonus ristrutturi casa gratis”. Quanto di più ingannevole (nel 90% delle situazioni) si possa dire, rispetto a qualcosa che tutti gli addetti ai lavori dovevano ancora studiare.

Il buon proposito in sé non è stato, infatti, da subito efficace in quanto si è dovuto attendere la pubblicazione dei decreti attuativi arrivati solo mesi dopo: altro che per “gli interventi eseguiti a partire dal 1 Luglio 2020“. Intendiamoci, questa purtroppo è la nostra burocrazia e credo nulla abbiamo da obiettare ad una iniziativa del governo che sicuramente nasceva con ottimi intenti ed il cui entusiasmo iniziale trovò subito il primo grande ostacolo: anni di interpretabilità e di lacune normative per le quali il superbonus ha fatto (e continua a fare) da capro espiatorio.

Ad ottobre  2020 (il 5 precisamente) vengono pubblicati i Decreti ribattezzati  “Requisiti Tecnici” e “Asseverazioni”, sui quali è il caso per il momento di non dilungarmi, rimandando ad una successiva spiegazione, per soffermarci sull’excursus cronologico e le criticità che hanno ostacolato l’immediato “consolidarsi” della legge.

Nei mesi precedenti in assenza totale di certezze nell’applicazione del bonus ad aliquota maggiorata, molti inconsciamente (o forse dovrei dire incoscientemente) si sono buttati a cuor leggero, secondo un modus operandi  in largo uso fino almeno agli anni 90 (che nessuno fino ad allora aveva contestato, ovvero piuttosto aveva avuto lo spunto per farlo) e che vedeva – purtroppo ancora oggi – tecnici più disparati (anche di alta formazione e grande esperienza) improvvisarsi quali esperti della materia, semplicemente ereditando delle “consuetudini”, ritenendo erroneamente che le proprie azioni “spontanee” e spesso del tutto lontane ad una “buona prassi”, fossero all’altezza di dirimere tutti i dubbi e soprattutto evitare rischi ai propri committenti.

A questo si aggiunge la contraddizione che gli organi preposti peraltro al controllo delle pratiche (ENEA e ADE), siano entità disgiunte e che non dialogano tra loro, anzi, non fanno altro che alimentare proprie interpretazioni “non autentiche” e spesso contrastanti: centinaia di interpelli (spesso anche ritirati solo in seguito) si sommano alle guide, circolari (ADE), alle faq (MISE) ed ai vademecum (ENEA), confondendo piuttosto che allineando le riflessioni verso una visione univoca e condivisa.

Una baraonda infinita è stata sollevata rispetto a concetti che si ritenevano (erroneamente) ormai consolidati e legati in particolare alla preesistenza delle condizioni di legittimità e conformità degli immobili: argomento già di altra approfondita trattazione che lascio qui ai più interessati.
Tralasciando le polemiche dovute all’inettitudine dei tecnici da una parte, ed alla completa inadeguatezza degli uffici comunali dall’altra, si è andati a “tentativi” dapprima con alcune deroghe parziali al neonato emendamento al TUE 380/2001 con gli artt. 34-bis (tolleranze) e 9-bis (legittimità), per non dire che il tutto si risolse – manco fosse stato un fuoco di paglia – con una deroga “tana libera tutti” (non esente da gravi incertezze di metodo) consistita nel non dover attestare la conformità edilizia per gli interventi soggetti ad una specifica ed unica procedura (salvo le demolizioni e /ricostruzioni), introdotta con il Decreto “Semplificazioni Bis” 77/2021 solo l’indomani dell’Agosto 2021: la CILA Superbonus. Per i dettagli rimando ai prossimi punti.

Come funziona (o come dovrebbe funzionare) il superbonus?

Partiamo dal presupposto che gli obiettivi (e le ragioni) della legge provengono dalla necessità di abbattere i consumi e le emissioni di un patrimonio edilizio esistente, fatiscente ancorché energivoro, in un’ottica di sostenibilità a lungo termine, quasi a suggerire una nuova “parità di diritto” tra chi costruisce oggi e chi eredita un immobile: forse di quest’ultimo aspetto se ne accorgerà il mercato immobiliare – ne dubito – che fino ad ora ha ignorato completamente anche il solo scopo dell’Attestato di prestazione energetica negli annunci (ma questo è casomai un argomento a parte), tanto da risultare il solito pezzo di carta “necessario ma del quale se ne vorrebbe ampiamente fare a meno”, che tecnici scriteriati e clienti inconsapevoli si scambiano su Groupon a prezzi da fame.

Se pertanto le volontà del legislatore era agevolare l’adozione di strategie esclusivamente legate al risparmio energetico, “finanziando” tutto il processo o parte di esso dietro alla realizzazione degli interventi, attraverso un incentivo dall’aliquota superiore (apparentemente) all’introito percepito, spiegatemi come ci siamo arrivati a dire che ci “si ristruttura casa gratis”.

Sfatiamo subito un mito: non solo non si ristruttura casa (salvo casi particolari ove taluni interventi si “sovrappongano”) ma nella maggioranza dei casi si dovrà anche pagare qualcosa. Questo perché il “tutto gratis” è solo uno slogan pubblicitario dei media di informazione allo scopo di attirare l’attenzione di potenziali propri clienti (o abbonati come si chiamano oggi): la verità è che ci sono (e lo conferma la nostra esperienza spesa su oltre 20 cantieri di superbonus, 45 studi di fattibilità ed oltre 15 casi univoci) delle situazioni ove questo è ipotizzabile (es. interventi a livello di condomini o interventi parziali) ed altre economicamente impossibili. Per ogni categoria di intervento, infatti (coibentazioni, infissi, impianto termico, fotovoltaico ecc.), il legislatore ha inserito dei massimali di spesa omnicomprensivi (cioè che contengono le spese per i lavori, per il progetto, le attestazioni dei professionisti, gli oneri per la sicurezza, l’iva ecc.), distinto per tipologia di immobile (unifamiliare, autonomo, condominiale) e per ambito civilistico (parti comuni e parti private).

Tipo InterventoCondominiAutonomi
Coibentazione dell'involucro opaco disperdente per oltre il 25% della superficie lorda (pareti, pavimenti, soffitti, coperture) - INTERVENTO TRAINANTE40.000 € fino a 8 unità
30.000 € oltre
50.000 €
Coibentazione dell'involucro opaco disperdente inferiore al 25% della superficie lorda (pareti, pavimenti, soffitti, coperture) - INTERVENTO TRAINATO*54.545 € per unità54.545 €
Sostituzione dell'impianto centralizzato con sistemi ad alta efficienza (caldaie condensazione classe A, pompe di calore, sistemi ibridi) - INTERVENTO TRAINANTE20.000 € fino a 8 unità
15.000 € oltre
-
Sostituzione dell'impianto centralizzato con sistemi ad alta efficienza (caldaie condensazione classe A, pompe di calore, sistemi ibridi) - INTERVENTO TRAINANTE20.000 € fino a 8 unità
15.000 € oltre
-
Sostituzione dell'impianto autonomo con sistemi ad alta efficienza (pompe di calore, sistemi ibridi) - INTERVENTO TRAINANTE-30.000 €
Sostituzione dell'impianto autonomo con sistemi ad alta efficienza (pompe di calore, sistemi ibridi) - INTERVENTO TRAINATO27.272 € per unità-
Sostituzione Infissi e Oscuranti - INTERVENTO TRAINATO*54.545 € per unità54.545 €
Installazione impianto Solare Termico - INTERVENTO TRAINATO54.545 € per unità54.545 €
Installazione impianto Fotovoltaico - INTERVENTO TRAINATO48.000 € e 2.400 €/kW (manutenzioni)
o 1.600 €/kW (ristrutturazioni edilizie) per unità
48.000 € e 2.400 €/kW (manutenzioni)
o 1.600 €/kW (ristrutturazioni edilizie)
Installazione impianto di Accumulo - INTERVENTO TRAINATO48.000 € e 1.000 €/kWh per unità48.000 € e 1.000 €/kWh
* condividono lo stesso massimale

Per comprendere questo primo e delicato passaggio, bisogna innanzitutto valutare le condizioni, costituite da requisiti oggettivi e soggettivi, alla base di un primo approccio al sistema il cui punto d’arrivo è una relazione di Preanalisi che esprime un parere professionale: lo scopo e l’utilità infatti della (pre) analisi è quello di verificare preliminarmente se l’edificio/unità immobiliare ed i committenti possiedano i requisiti richiesti dall’art. 119 del DL 34/2020 c.d. “Decreto Rilancio” per l’accesso alla maxi detrazione prevista per il Superbonus 110%.

Qualora tutte le verifiche risultino soddisfatte, si potrà procedere con l’incarico preliminare (studio di fattibilità tecnico-economica) e/o definitivo (progetto dell’intervento).

L’incarico preliminare costituisce un vero e proprio Studio di Fattibilità tecnico-Economica e, nei casi più complessi (che al contrario di quello che si possa pensare sono quelli incompleti) una Analisi Energetica (Diagnosi, Ape ante e Post intervento) per verificare il doppio salto di classe richiesto dalla norma (che noi riteniamo essere un requisito e non un obiettivo, spostando invece l’attenzione sul versante delle opportunità necessità del sistema committente/edificio).

Al risultato positivo di quello che a tutti gli effetti è un progetto seppur preliminare e conferito l’incarico ai professionisti coinvolti nella fase iniziale, si procede in estrema sintesi con l’elaborazione definitiva e lo sviluppo esecutivo dell’intervento (progetto e relazione energetica) con la quantificazione e previsione di spesa puntuale per ciascuna singola lavorazione (computo metrico estimativo “superbonus”), la presentazione delle pratiche edilizie e delle attestazioni, le asseverazioni ed il visto di conformità (nei casi di sconto in fattura e cessione del credito, argomento che mi riprometto di trattare, assieme al rapporto con banche e general contractor in separato articolo).

Svolgiamo tutti i passaggi.

FASE1. PREANALISI – VERIFICA DEI REQUISITI DI ACCESSO

L’analisi delle condizioni oggettive e soggettive prevede alcuni step di verifica ciascuno dei quali è essenziale in chiave di accessibilità al superbonus:

  • sussistenza delle condizioni soggettive, ovvero che il contribuente rientri tra quelli definiti al comma 9 lettere a), B), c) e d) del Decreto Rilancio;
  • sussistenza delle condizioni fiscali (registrazione e corrispondenza dei dati catastali) ovvero che l’edificio sia “esistente” secondo quanto stabilito dall’Agenzia delle Entrate;
  • tipologia di edificio appartenente a quelle che possono accedere alla detrazione, ovvero verificare che la categoria catastale non sia compresa fra quelle escluse (A/1, A/8, A/9);
  • che i soggetti che intendono usufruire dell’agevolazione siano nelle condizioni legali per poter accedere alle detrazioni;
  • esistenza di un impianto termico anche riattivabile con interventi di manutenzione: il bonus infatti si applica solo ad immobili o loro porzioni riscaldate legittimamente;