L’ambito che affrontiamo oggi è piuttosto dibattuto e riguarda i Bonus erogati dal legislatore per chi affronta determinate spese relative a specifici ambiti di intervento.
Tali agevolazioni sono state sino ad ora prorogate nei loro termini di scadenza e semplificate nella procedura di accesso, da oltre un ventennio a questa parte, poichè di fatto costituiscono un volano significativo per l’economia del paese in quanto permettono da una parte ai contribuenti di detrarre parte delle spese sostenute per interventi di «ristrutturazione» e «riqualificazione»[1] del proprio immobile, e dall’altra ad imprese esecutrici, fornitori professionisti, di incrementare il proprio flusso lavorativo.

Quanti e quali sono i Bonus?

Nell’evoluzione dei Decreti che hanno regolato modalità di fruizione, destinatari, scopi, monte benefici, limiti di applicazione ecc., si è evidenetemente ritenuto di dover emendare il primo “rudimentale” provvedimento introdotto con la ex. Legge 449/1997 (“detrazione del 36% delle spese sostenute per lavori di manutenzione/ristrutturazione eseguiti sulle singole unità immobiliari o sulle parti comuni degli edifici residenziali”), via via che i casi da affrontare divenivano molteplici e complessi da riunire in una sola direttiva.

Da allora, oltre alle proroghe dei termini stabilite nelle varie “Finanziarie”, si sono modificati gli incentivi (portati significativamente oltre la soglia del 36% la quale oggi è mantenuta solo per il “Bonus Verde“) ed aggiunti altri “Sconti Fiscali” in base a definiti ambiti di applicazione. Per semplicità vi riporto questa utile tabella:

IncentivoAgevolazione (%)Finalità
Bonus Ristrutturazione50%spese sostenute per lavori di Manutenzione Ordinaria esclusivamente su parti comuni degli edifici residenziali (Condomini) e/o Manutenzione Straordinaria, Restauro e Risanamento, Ristrutturazione Edilizia su tutti gli edifici residenziali sia privati che parti comuni;
Sisma Bonus70-85%spese sostenute per lavori di Miglioramento o Adeguamento sismico degli edifici;
Bonus Mobili50%spese sostenute nell'acquisto di mobili ed elettrodomestici in classe A, consequenziale e cumulabile con la detrazione per Ristrutturazione;
Eco Bonus65%spese sostenute per la Ristrutturazione Importante (I, II Livello) e Riqualificazioni Energetiche che interessano interventi di Efficientamento Energetico degli immobili;
Bonus Verde36%spese sostenute per la sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, ivi compresa la realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili;
Bonus Facciate90%spese sostenute per il rinnovo delle Facciate degli edifici esistenti, purchè visibili da suolo pubblico e ricadenti nelle zone di A e B del Piano Regolatore

Come funzionano i Bonus e quali sono i limiti di spesa e quali le condizioni di ammissibilità?

Fermo restando gli ambiti di interevnto su cui ci soffermeremo più avanti, una parte che accomuna tutti i Bonus disponibili è la modalità di erogazione del benificio che avviene nella modalità della detrazione di imposta, ovvero uno scomputo pari alla percentale relativa dell’entità delle spese sostenute in 10 rate annuali di equo importo, e sino a concorrenza degli oneri erariali, ovvero l’eccedenza viene persa senza alcuna possibilità di compensazione.

Proviamo a fre un esempio concreto

Come contribuente (indifferentemente se dipendente o esercente attività di impresa o libero professionale) nell’anno di imposta 2020, devo all’erario 1.000€ di tasse. Nell’anno precedente (2019), ho sostenuto spese per la ristrutturazione del mio immobile pari a €50.000 complessivi tra oneri professionali (parcella del tecnico, pratiche urbanistiche, progettazione specialistica, consulenza, i cui importi per tua curiosità possono essere valutati in base questo mio post) e costo effettivo dell’intervento (costo dell’impresa esecutrice e costo delle varie forniture). Secondo lo shema/guida dell’Agenzia delle Entrate, mi spetta una detrazione del 50%, pari cioè a €15.000 da dividersi in 10 rate annuali di €1.500 cadauna. Visto che la matematica non è una opinione ed in questo caso una operazione banale, afcendo il bilancio, dunque, con la detrazione coprirò perfettamente le imposte, ma non potrò comunque beneficiare della rimanenza pari a 500€. Se facciamo l’ipotesi di una imposta fiscale costante nel tempo, in realtà in 10 anni dei famosi 50.000€ avrò recuperato “solo” 10.000€ (c.ca 1/5).

Limiti di spesa

Per tale scopo risulta particolarmente utile recuperare la precedente tabella emendandola di un ulteriore dato, ovvero quello delle limitazioni:

IncentivoAgevolazione (%)Limiti di spesa Detrazione massima
Bonus Ristrutturazione50%96.000€48.000€
Sisma Bonus70-85%96.000€67.200€-81.600€
Bonus Mobili50%10.000€5.000€
Eco Bonus65%(46.000€-154.000€)30.000€-100.000€
Bonus Verde36%5.000 €1.800€
Bonus Facciate90%nessun limite-

Ammissibilità

Altri elementi comuni sono costituiti dal fatto che le spese sostenute per essere considerate ed ammesse al contributo debbono essere documentabili e sia dimostrabile la destinabilità ad interventi che soddisfano requisiti di agevolazione, variabili a seconda del beneficio che si intende richiedere (vedere il praragrafo successivo): ecco perchè per accedere al contributo è necessario formalizzare ogni pagamento unicamente con il cosiddetto “Bonifico Parlante“, ovvero compilando il pagamento apponendo una specifica causale con esplicito riferimento alla norma e con l’indicazione:

    • causale del versamento;
    • codice fiscale del beneficiario della detrazione;
    • codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento;

 

Ad ogni bonus il proprio ambito

Bonus Ristrutturazione

Come già detto si tratta del primo provvedimento legislativo volto a favorire la diffusione e l’inclusione economica in un settore che negli ultimi anni sta maturando una profonda crisi, sia di identità che di opportunità.

Rientrano nel “Bonus Ristrutturazione” tutte le opere classificabili come:

    1. Manutenzione Straordinaria (MS), Risanamento Conservativo (RC), Ristrutturazione Edilizia (RE) riguardanti sia singole proprietà che interi condomini;
    2. Manutenzione Ordinaria (MO) rivolta esclusivamente alle parti comuni;

Tuttavia le definizioni Urbanistiche (giuridiche) e quelle Fiscali (consuetudine) fornite dall’Agenzia delle Entrate attraverso le Guide che mette a disposizione, non combaciano sempre, per fortuna andando incontro al contribuente: ad esempio anche se il rifacimento di un bagno rientra in opere di M.O., l’AdE dispone anche con recentissime circolari esplicative, che è una delle opere comunque agevolabili.

Per questo motivo, un tecnico abilitato non è in grado sempre di darti una risposta concreta sull’argomento, poichè di fatto è la stessa AdE, organizzazione funzione e supporto del governo  centrale, a fare confusione. Cionostante è stata redatta una lista con i casi esemplificativi e non esaustivi assimilabili a quelli per cui vi è diritto di agevolazione.

Nella maggioranza dei casi [a] in base alla complessità dell’intervento sarà necessario depositare una pratica edilizia (CILA, SCIA, PDC) corredata da eventuali altri atti di assenso (Soprintendenze, Vigili del Fuoco, Enti ecc.), la quale attesterà la data effettiva di inizio dei lavori.

Ma come si fà a capire e sopratutto dimostrare che gli interventi sono agevolabili senza una specifica indicazione o una informazione univoca?

Se l’interevento appartiene alla citata “Lista” e/o per lo stesso non vige nessun obbligo come nel caso delle Manutenzioni Ordinarie [b], per le quali essendo in regime di Edilizia Libera[2] non è richiesta nessuna autorizzazione, sarà sufficiente predisporre un apposito modulo di Dichiarazione sostitutiva di Atto Notorio nella quale chi sostiene la spesa dichiarerà che gli interventi eseguiti rientrano tra quelli agevolabili.

Eco Bonus

I contribuenti che eseguono interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti usufruiscono della detrazione di imposta del 65% delle spese sostenute per:

    • miglioramento termico dell’involucro dell’edificio: coibentazioni, infissi;
    • installazione di pannelli solari e schermature solari;
    • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con: a) impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili; b) micro-cogeneratori; c) apparecchi ibridi; d) generatori a condensazione e/o ad alta efficienza (pompe di calore, geotermia a bassa entalpia);
    • sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria;

Quali sono i requisiti tecnici da rispettare? La normativa di base Nazionale già nel lontano 1991 introdusse con Legge 9 Gennaio n.10 intitolata “Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso nazionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia” l’obbligo di rispetto di determinati parametri minimi relativi all’efficienza degli impianti di climatizzazione (invernali ed estivi) ed il contenimento delle dispersioni termiche dell’edificio (pareti, pavimenti e soffitti verso l’esterno o verso locali non iscaldati): tale norma è stata integrata dapprima dal DLgs 192/05 ed il DLgs 311/06[3], per arrivare alle attuali linee guida contenute nel DM 26 Giugno 2015.

A prescindere dell’accesso o meno al Bonus, il legislatore, dunque, impone l’aderenza a determinate prescrizioni e la verifica delle soglie limite, che si effettua in determinate condizioni a seconda dell’estensione e complessità dell’intervento nelle seguenti tipologie di intervento:

    • NC-DR-AMP: Nuova Costruzione, Demolizione/Ricostruzione, Apliamento e Cambio di Destinazione d’Uso
    • RE: Ristrutturazione importante (I e II Livello)
    • RQE: Riqualificazione Energetica

I casi  che rientrano nelle nuove costruzioni ed interventi assimilabili sono facili da comprendere quali siano[4]. Più complicate, ovvero costituite da una casistica più variegata, sono le altre due tipologie.

In generale si intende Ristrutturazione Importante di I livello quando si verifica contemporaneamente:

    1. intervento che interessa l’involucro con una diffusione maggiore del 50% della superficie lorda complessiva disperdente dell’edificio
    2. ristrutturazione dell’impianto termico asservito all’intero edificio

Si intende invece Ristrutturazione Importante di II livello quando si verifica:

    • intervento che interessa l’involucro con una diffusione maggiore del 25% della superficie lorda complessiva disperdente dell’edificio
    • eventuale ristrutturazione dell’impianto termico

Infine, tra gli interventi di Riqualificazione Energetica distinguiamo 4 casi distinti:

    • interventi sull’involucro che coinvolgono una superficie ≤ 25 % della superficie disperdente lorda complessiva dell’edifici;
    • nuova installazione di impianto termico asservito all’edificio per i servizi di riscaldamento, di raffrescamento e produzione di ACS;
    • ristrutturazione o trafrormazione di impianto termico asservito all’edificio per i servizi di riscaldamento, di raffrescamento e produzione di ACS;
    • sostituzione del solo generatore o installazione di generatori e/o altri
      impianti tecnici per il soddisfacimento dei servizi dell’edificio;

Fermo restando quanto detto sino ad ora, vale a dire che se la trasformazione che andiamo a fare non comporta variazioni significative dal punto di vista urbanistico, ci rendiamo conto quanto la Relazione ex Legge 10/91 (come ancora si usa chiamare) da depositare insieme all’eventuale progetto e la conformità degli impianti, nonchè le certificazioni energetiche[5] che attestano l’esecuzione delle opere nel rispetto dei parametri e delle prestazioni attese, sia fondamentale per richiedere il Bonus.

Attenzione però, ci sono dei casi di eslusione ben definiti, ovvero la possibilità di “sostituire” il progetto termico con la dichiarazione del produttore: è il caso della sostituzione degli infissi e del vecchio generatore con un sistema ad alta efficienza il cui potenziale non superi i 15kW (es. se sostituisco la volgarmente detta “Caldaia” con una Pompa di Calore).

E’ inoltre ed infine doveroso chiarire cosa si intende precisamente per ristrutturazione di impianto:

 “[…]l’insieme di opere che comportano la modifica sostanziale sia dei sistemi di produzione che di distribuzione ed emissione del calore; rientrano in questa categoria anche la trasformazione di un impianto termico centralizzato in impianti termici individuali, nonché la risistemazione impiantistica nelle singole unità immobiliari o parti di edificio in caso di installazione di un impianto termico individuale previo distacco dall’impianto termico centralizzato[…]

Bonus Facciate

Ultimo in ordine di comparizione ma non meno importante, è un incentivo per i condomini ad effettuare lavori di manutenzione delle parti comuni, ed in particolare intervenire sulle facciate dell’edificio, purchè visibili dalla pubblica via.

L’agevolazione è estesa, come per le altre, a tutte le opere correlate (perizie, pratiche e consulenze tecniche, sicurezza ed apprestamenti comuni come i ponteggi, smaltimento ecc.), oltre alle prestazioni che riguardano il rinnovamento e il consolidamento della
facciata esterna.

Sono agevolate le opere per la manutenzione della facciata esterna, inclusa la semplice pulitura e tinteggiatura, e gli interventi su balconi, ornamenti e fregi. Beneficiano della detrazione anche i lavori sulle grondaie e i pluviali, su parapetti e cornici.

Non vi sono tetti massimi di spesa ma, in ogni caso, vengono introdotte delle precise limitazioni:

    • gli immobili si debbono trovare  nelle zone A e B (indicate nel decreto ministeriale n.1444/1968) o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali;
    • non è consentito cedere il credito né richiedere lo sconto in fattura al fornitore che esegue gli interventi;
    • non spetta a chi è sprovvisto di un titolo di detenzione dell’immobile regolarmente registrato al momento dell’inizio dei lavori o al momento di sostenimento delle spese se antecedente, anche se provvede alla successiva regolarizzazione;
    • Riguarda solo l’involucro esterno dell’edificio, cioè sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno), purchè visibili dalla strada: non sono ammesse pertanto le corti e chiostrine interne;
    • I lavori di rifacimento della facciata, non di sola pulitura o tinteggiatura esterna, che influiscono anche dal punto di vista termico o interessano oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, devono soddisfare specifici requisiti per essere ammessi;
    • non sono ammesse le oepre di installazione o sostituzione degli infissi;

Come fare dunque a capire quali sono i lavori agevolabili e quali sono i requisiti? Come recita la circolare esplicativa dell’ADE, è sufficiente che si intervenga per più del 10% della superficie che interessa l’intonaco/rivestimento[6] per far scattare l’obbligo di rispetto dei requisiti di efficienza energetica. I requisiti vanno rispettati anche allorquando si procede alla realizzazione “volontaria” di un cappotto termico, ma questo aspetto era ormai implicito conoscendo (ormai anche dopo aver letto i paragrafi precedenti) le norme sul contenimento energetico.

I lavori agevolabili sono dunque, in estrema sintesi:

    1. tinteggiatura della facciata e delle ringhiere;
    2. rifacimento dei cornicioni, basamenti e parapetti;
    3. rifacimento dell’intonaco e dei rivestimenti (es. marcapiani, frontalini);
    4. restauro dei marmi di facciata (ad esempio mensole o altri inserti), stucchi e fregi.
    5. manutenzione e sostituzione di pluviali e grondaie;

Quasi mai si riesce a stare sotto la soglia (10%), a meno di non fare lavori di semplice manutenzione, proviamo a fare un esempio (tipico):
Un edificio di 5 piani con dimensioni in pianta di 10x20m, affaccia sulla pubblica via ovvero è visibile dalla stessa. Il fabbricato degli anni 70 è carente dal punto di vista energetico e ormai la mancanza di manutenzione programmata ha influito sulle condizioni estetico funzionali delle sue finiture, richiedendo un intervento importante.

Viene incaricato dall’Amministratore, un tecnico qualificato che, recatosi sul posto ed esperita la perizia per la valutazione delle manifestazioni dei danni e quantificare i lavori da eseguire (con misurazioni, saggi, prove tecniche ecc.), redige la propria relazione addivenendo a due possibili soluzioni:

    • Rifacimento dell’intonaco ammalorato, con stesse caratteristiche del precedente; Pulitura e ritinteggiatura delle restanti superfici;
    • Ripristino dell’intera superficie intonacata/rivestita;

Analizzando i dati, la superficie lorda disperdente dell’edificio risulta di 1.300 mq. La perizia ha evidenziato che anche intervendendo con la prima ipotesi, l’estensione dell’intonaco ammalorato è stimata in circa 120 mq, quindi al limite della soglia. La prima opzione potrebbe dunque prevedere un intervento “locale”, magari utilizzando – a discrezione del Responsabile dei Lavori, un “cestello mobile” (PLI) senza dover eseguire ulteriori adempimenti.

Analizzando i fatti però, a prescindere che rimane consigliabile che l’intervento si estenda a tutto l’edificio, considerando che il costo dello stesso a carico del condominio, a conti fatti, risulterebbe appena il 10%, in seconda istanza poichè l’intervento sull’intonaco è un fattore che nasconde numerose insiedie ed imprevedibilità, l’unica cosa “prevedibie” è che l’intonaco ammalorato sia più del previsto, facendoci varcare la fatiditca soglia, sotto la quale non siamo “costretti” a ruispettare determionati requisiti.

Il condominio decide di optare per un ripristino completo, coinvolgendo dunque sia gli adempimenti energetici (presumibilmente cappotto termico per poter rispettare i limiti normativi) che di sicurezza[7].

 

 

note   [ + ]

1. i più attenti si staranno chiedendo perchè ho virgolettato – volutamente – le parole: sull’argomento ho scritto questo specifico post poichè è bene che tu sappia che il loro significato è giuridicamente diverso dall’utilizzo corrente e spesso poco pertinente al caso reale
2. Da qualche anno è stato pubblicato il Glossario dell’Edilia Libera che riassume tutti gli interventi che non necessitano di alcuna autorizzazione prerventiva
3. Disposizioni correttive ed integrative al decreto legislativo 19 Agosto 2005 n. 192, recante attuazione della direttiva 2002/91/CE, relativa al rendimento energetico in edilizia
4. nello specifico, a parte le NC e DR, per gli AMP il legislatore fissa un tetto sotto il quale l’intervento è ricondotto ad altri ambiti: nuovo volume lordo >15% del volume esistente ovvero >500 mc
5. Attestato di Qualificazione Energetica (AQE) e Attestato di Prestazione Energetica (APE) che sono due documenti essenziali e distinti sui quali non mi soffermo in quanto è opportuno semmai scrivere un articolo a parte
6. considerando però la superficie lorda disperdente dell’edificio non il 10% della facciata: sono inclusi nel calcolo, da affidare evidenetemente ad un tecnico qualificato, tutte le superfici disperdenti verso l’esterno o verso ambienti non climatizzati
7. la cosa non è scontata perchè spesso per “risparmiare” gli amministratori obbligano, per così dire, il Coordinatore, all’utilizzo di tecniche o mezzi non adeguati: in generale – e ve lo dico da CSP/CSE – è quasi sempre consigliabile l’installazione dei ponteggi fissi