Si sente spesso parlare di computo, capitolato ecc., spesso usati a sproposito, o persino invertiti nell’uso corrente del linguaggio, ma anche sempre più raramente applicati nell’ambito privato. Parliamo di due “documenti” ufficiali che fanno parte della cosiddetta contabilità delle opere, l’uno volto a stimarne l’impatto economico (computo estimativo) l’altro a introdurre “regole” e prescrizioni prestazionali sulla base delle quali le imprese possono formulare la propria offerta (capitolato).

Entrambi sono di importanza fondamentale per regolare i rapporti tra committente ed impresa negli appalti pubblici e sopratutto privati (pensiamo alle “ristrutturazioni” di interni, argomento che puoi consultare in questo mio articolo), ma troppo spesso se ne trascura l’impiego sia da parte delle imprese che sopratutto dei committenti che ignorandone le caratteristiche e lo scopo, si ritrovano in mano i classici preventivi a corpo, la cui unica certezza è quella di riservare sorprese durante, e conti lievitati esponenzialmente alla fine dei lavori.

Computo e capitolato: impariamo a riconoscerli

Partiamo dal concetto (semplificando) che i due documenti sono due facce della stessa medaglia, ovvero sono l’uno sovrapponibile all’altro pur se il “risultato” è profondamente diverso.

Il computo metrico (c.m.) elenca tutte le lavorazioni che fanno parte dell’appalto, seguendo come riferimento i contenuti generali, indicandone per ognuna la relativa quantificazione: ha l’aspetto di una tabella in cui accanto alla descrizione vi sono le rispettive quantità in base alla relativa unità di misura (m, mq, mc, a corpo, a p.to, cad. ecc.).
La differenza sostanziale con il computo metrico estimativo (c.m.e.) è che quest’ultima trasforma il semplice computo metrico in un documento ufficiale di valorizzazione e valutazione della spesa economica (stima), aggiungendo per ogni lavorazione, gli importi unitari e totali sulla base dei prezzari ufficiali. La somma di tutti gli importi parziali determina il valore a base d’asta dell’appalto (pubblico) ovvero il riferimento economico ipotetico del costo dell’opera (privato).
In questo senso il Computo è un documento eminentemente tecnico.

Il Computo metrico estimativo, inoltre, fa parte non solo delle stime particolareggiate di un progetto, ma sempre più spesso viene impiegato come dato di riferimento per la determinazione della parcella del professionista (es. Direzione dei Lavori), poiché di fatto si colloca esattamente in una posizione di salvaguardia degli interessi reciproci (committente e professionista), evitando di formulare un costo non perfettamente congruo/non pertinente con il valore/importanza dell’opera (da non confondere con il costo). Questo perché spesso i preventivi delle imprese sono ai due antipodi: o sono sottostimati oppure sono gonfiati all’inverosimile.

Il Capitolato, invece, è un documento di tipo tecnico-amministrativo poiché oltre a riportare nel dettaglio ogni lavorazione secondo una elencazione non generalizzata bensì univoca e personalizzata rispetto all’oggetto del contratto, introduce anche aspetti legati alle garanzie.
Sono contenuti tecnici infatti:

  • le prescrizioni circa la natura, qualità e provenienza dei materiali impiegati;
  • le modalità di messa in opera delle soluzioni previste nel progetto esecutivo;
  • l’utilizzo di particolari tecnologie;

Sono invece di carattere amministrativo gli elementi del contratto che regolano i rapporti tra impresa (appaltatore) e committente (appaltante) e più precisamente descrivono i tempi di esecuzione, le modalità ed i tempi di pagamento, la natura dell’appalto (a misura o a corpo), le disposizioni generali sulla condotta dell’appaltatore e le norme transitorie, la valutazione e validazione delle opere eseguite, il collaudo e la definizione di eventuali controversie.

Per comprendere meglio il concetto di contratto di appalto, ti suggerisco di scaricare questa guida redatta dall’ANCE che in buona parte può essere implementata nelle situazioni più ricorrenti.

L’importanza di un capitolato e come ottenerlo

Come indicato in premessa, ormai si è soliti ritrovarsi – se non adeguatamente assistiti – in situazioni spesso compromettenti per il buon esito della “ristrutturazione” e sopratutto per il budget di spesa la cui previsione personale a fine lavori risulta spesso solo una utopia o lontano miraggio. Questo perchè tendenzialmente si crede di poter gestire la complessità di un intervento, sottovalutando il fatto che per poterlo affrontare occorrono spesso precise competenze ed esperienza pratica.

Sempre più spesso ci si ritrova a dover valutare, difatti, preventivi compilati nei modi più disparati e quasi mai seguenti uno schema comune, rendendo difficile (se non impossibile) la comparazione delle offerte e finendo spesso per fare delle valutazioni errate (ovvero male indirizzate da proposte apparentemente appetibili che si rivelano in fondo puramente parziali nei contenuti e nelle prestazioni attese).

Inutile elencarti i casi nei quali è comunque necessaria da normativa la nomina di un tecnico abilitato (ne parlo in maniera specifica in questo mio post), quel che certo è che un Computo metrico ed il relativo Contratto debbono essere redatti da personale qualificato, pena la mancanza di contenuti scientifico-specialistici che consentono di equiparare il Capitolato alla esatta ed esaustiva descrizione del progetto divenendo parte integrante degli elaborati grafici.

alle imprese lascia fare i lavori. Il progetto ed il capitolato affidali ad un tecnico esperto (esterno)

Attraverso il Capitolato redatto da un tecnico abilitato (possibilmente lo stesso progettista, poiché conosce intimamente il tuo immobile da ristrutturare e sopratutto la qualificazione – oltre che quantificazione – dell’intervento da realizzare) si offre alle imprese interpellate a fornire una loro offerta, una base comune identica e completa, fattore indispensabile per poter fare le nostre analisi costi-benefici.

Ma quanto costa?

Veniamo ad una parte spesso dolente (che se hai letto attentamente il mio articolo e sopratutto ti appresterai a fare con la conclusione, comprendendo l’utilità e lo scopo sarà più apprezzabile il valore) che è quella relativa al costo di queste attività.

C’è da dire che, come già in altre occasioni ho avuto modo di spiegarti ed in particolare in questo mio articolo specifico sull’argomento, non essendoci più un tariffario nazionale non vi è nemmeno un riferimento univoco per le parcelle.

Quello che posso dirti, in base alla mia quotidiana attività professionale, condivido con molti colleghi che il costo di un Computo Metrico nel caso delle manutenzioni ha un valore fisso, mentre risulta invece variabile in percentuale al suo valore, per opere più importanti, quali le ristrutturazioni edilizie (es. interventi condominiali) o le nuove costruzioni.

Ti propongo una tabella esemplificativa attraverso la quale puoi farti un’idea più precisa e convincente dei costi che, come vedrai, sono del tutto allineati con la validità del servizio e rispetto al risultato sono spesso anche inferiori al beneficio che si ricava.

Manutenzioni Ordinarie e StraordinarieInterventi condominialiAmpliamenti e Nuove Costruzioni
Computo Metrico Estimativo300 - 800 €1 - 2%1,2 - 3%
Capitolato Speciale e Contrattualistica150 - 400 €0,5 - 1%0,6 - 1,5 %

Conclusione

Nella mia esperienza in progetti complessi, ho potuto far tesoro di numerosi processi e meccanismi che trasportano le procedure altamente restrittive dell’edilizia pubblica anche nel privato, consentendo solo in questo modo un controllo totale sull’andamento e sulla contabilità dei lavori .

Sempre più numerosi sono stati i casi in cui il costo dell’intervento, invece che lievitare, è diminuito (spesso oltre il 10%) attraverso una analisi puntuale (facendo letteralmente le pulci all’impresa e non lasciando nulla al caso) ed un monitoraggio “al centimetro” delle lavorazioni: ma tutto questo è impossibile da ottenere senza la documentazione preliminare costituita proprio dal Computo e sopratutto dal Capitolato.