Quello di oggi è un tema molto dibattuto, relativo alla possibilità di realizzare frazionamenti immobiliari, sopratutto in un periodo di incertezze economiche l’addove la quotidianità più frenetica e l’abbandono di certi valori sociali, hanno portato a rivedere il concetto di abitazione (perlomeno nell’accezione del modo di vivere e “pensare” la casa), che si pone in modo quasi opposto a come sino a pochi anni fà era inteso (anni fà infatti si parlava di accorpamento/fusione).

Il modello culturale di oggi, infatti, si lascia alle spalle la tradizionale considerazione della casa come un valore della famiglia da lasciare in eredità (non solo dal punto di vista patrimoniale ma anche affettivo), addivenendo piuttosto ad una mera necessità, collegata ad uno stile di vita “consumato” da continui e spostamenti e dal poco tempo libero residuo (da dedicare anche alla cura della casa): dire che oggi la casa è (purtroppo) un albergo, poco ci manca.

Un’altra probabile motivazione, che ci interessa per inquadrare il fenomeno seppur ancora poco diffuso del frazionamento – il quale ti anticipo, se realizzato attraverso congrui criteri progettuali e da personale qualificato può portare anche ad una potenziale “rendita”- è racchiusa a mio parere dalla necessità di conduzione dell’abitazione con il minor impatto economico (costi di manutenzione, gestione ecc.).

In generale se una volta la casa (grande), magari anche frutto di sacrifici materiali oltre che economici (i miei nonni si sono costruiti casa da soli, così anche io e mio padre in tempi quando ancora ciò era permesso dal mercato), era una risorsa ed uno status-simbol (senza andare troppo per la tangente e pensare alla Regia di Versalles, ma immaginare la “classica” villa di famiglia, ad esempio), oggi non è più così per la maggior parte delle persone comuni che hanno “sostituito” la borghesia di una volta: oggi una casa troppo grande è facilemente “rimpiazzata” da tagli più piccoli poichè maggiormente appetibili dal mercato. Senza fare nomi, sono celebri alcune tenute di famosi personaggi pubblici in vendita da circa un decennio poichè, anche a ragione, è difficile far digerire il concetto di gestire 1.000 mq di abitazione (non scherzo).

Il mercato attuale infatti predilige appartamenti più piccoli (anche esageratamente in certi casi): un frazionamento aumenta intrinsecamente, dunque il valore degli immobili ricavati la cui somma è superiore al ricavo del singolo di partenza.

Fatta la doverosa narrazione per inquadrare un fenomeno che, credimi, imparerai ad osservare come l’ultima (prossima) moda dilagante in tema di investimenti e di rivoluzione del mercato immobiliare, passiamo a dati che di certo apprezzerai maggiormente, pur essendo più tecnici, ma per questo maggiormente diretti ed accessibili ad una loro interpretazione ed utilizzo pratico.

In cosa consiste un frazionamento immobiliare

Prima di addentrarci nelle questioni normative e nei vantaggi che è possibile trarre soprattutto dalle ultime evoluzioni, è importante che tu comprenda il significato intrinseco che sta dietro  l’operazione di frazionamento: esso costituisce mezzo fisico e civile di divisione di un immobile avente caratteristiche e peculiarità tali da permettere la sua partizione in più unità (frazioni non necessariamente omogenee) indipendenti.

Tale divisione viene eseguita attraverso un atto materiale (edilizio) ed uno di diritto (catasto)[1]: di per sè, infatti, senza una trasformazione, gli immobili sono generalmente indivisibili, ovvero essi sono distinti in parti autonome (subalterni) ed appartenenti ad una entità primaria più grande (particella).

Quali sono le finalità di un frazionamento immobiliare

Brevemente, gli appartamenti sono pertanto unità autonome, alcune delle quali si prestano ad un intervento di suddivisione, la quale può avvenire per molteplici finalità tra cui:

  • Successione ereditaria: affinchè più eredi possano godere di una propria (reale) porzione indipendente dell’immobile, senza ricorrere necessariamente a vendita totale o cessione delle quote.
  • Rendita: realizzare un reddito attraverso una parte dell’immobile, isolando una porzione autonoma e distinta che può essere in quel caso affittata o venduta.
  • Valore venale: frazionare un appartamento grande per ricavarne di minor taglio, più facilmente vendibili e con maggior profitto, in proporzione al primo.

 

Quando è possibile frazionare un immobile

Dal punto di vista normativo le uniche limitazioni, ad oggi, ovvero dopo l’introduzione delle semplificazioni del decreto “Sblocca Italia”[2]risiedono nelle opportunità date dal Piano Regolatore Generale (PRG), ovvero lo strumento urbanistico primario che regola la trasformazione urbanistica del territorio, ed ad eventuali vincoli sovraordinati (es. vincolo puntuale ministeriale, vincoli specifici archeologici o paesaggistici ecc.) ovvero le misure di salvaguardia di eventuali patrimoni, puntuali o diffusi.

Dal punto di vista meramente amministrativo, dunque, senza tediarti sull’evoluzione – seppur importante – che ha riguardato questo tipo di interventi[3], oggi è sufficiente depositare in comune un Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA), evidentemente solo attraverso un tecnico abilitato e qualificato, ma che comporta generalmente una spesa irrisoria (a parte quella del professionista di cui parliamo più avanti) equivalente unicamente ai diritti di istruttoria (a Roma parliamo di circa 250€): dunque a meno delle impossibilità richiamte in premessa, è quasi sempre possibile. Per saperlo occorre in via preliminare incaricare o consultare un tecnico.

Come è possibile frazionare un immobile

Vediamo di capire quale sia l’iter canonico per poter frazionare un immobile, ovvero seguire una “procedura” step-by-step:

  1. Accertamenti di conformità: Partiamo dal presupposto che l’immobile sia legittimo ovvero legittimato, conditio-sine-qua-non (“condizione senza la quale” per i non latinisti) affinchè si possa effettuare qualsiasi intervento di trasformazione edilizia/urbanistica che lo riguradi: sulla tematica ho scritto un post dedicato che ti consiglio semmai di leggere per comprendere l’importanza e sopratutto la necessarietà dell’argomento. In estrema sintesi lo stato di fatto deve corrispondere a) urbanisticamente a quando depositato presso il comune (progetto e licenza edilizia, comprese eventuali trasformazioni minori nel tempo, es. Ex Dia, Scia o Cila) b) catastalmente a quanto risulta dalle planimetrie e dalle visure
  2. Studio di Fattibilità/Valutazione: Affidarsi ad un tecnico specializzato (che fortuna, ne hai uno proprio davanti!) per capire (lo abbiamo già capito: il sè dipende essenzialmente dallo stato di partenza e dalla normativa sia generale – Piano Regolatore e Piani Paesistici – che locale – Regolamenti Edilizi ed Igienico-Sanitari e sopratutto) e sopratutto come (dico sopratutto, perchè come in tutte le cose, c’è sempre il modo giusto e sbagliato di affrontarle) frazionare l’immobile.
  3. Progettazione/Programmazione: di per sè la fase corrisponde, ne più ne meno (a parte alcuni accorgimenti tecnico-normativi in più necessari per completare il tutto) a quella di una ristrutturazione di interni, con l’eccezione che il progetto “raddoppia” il grado di complessità in quanto da una planimetria se ne devono ricavare almeno due: sul tema ho già scritto qui un articolo importante.
  4. Fase Intermedia: a) se abiti in condominio, pur se non dovrebbero esserci ostacoli (la sentenza di Cassazione 13184/2006  è piuttosto esplicita sul considerare sempre possibili i frazionamenti allorquando non minano ai diritti altrui) è bene informare delle intenzioni con una riunione straordinaria e/o con un avviso affisso all’interno dello stabile (qualora non ci sia un condominio costituito): solitamente, è sufficiente che non venga modificato il pianerottolo comune. Diversamente la trasformazione che riguarda parti comuni prevede la necessaria Delibera dell’assemblea; Inoltre isieme a qualsiasi variazione all’impianto termico si va incontro al necessario ricalcolo delle tabelle millesimali; b) Dal punto di vista delle utenze, inutile dirti che devi chiedere tanti nuovi allacci quanti sono i nuovi appartamenti previsti.
  5. Fase di Cantiere: Apriamo le danze ma non ci dilunghiamo su un argomento che richiederebbe un articolo dedicato. Ti dico piuttosto che oltre all’obbligo legislativo di incaricare un D.L. vi sarebbe una necessità implicita riguardo al fatto che già è complicato (ammesso sia possibile – e magari ciò lo è in alcuni casi – imparerai a distinguere i vari casi di importanza degli interventi tramite questo mio post) seguire una singola ristrutturazione, figuriamoci due in contemporanea.
  6. Chiusura delle pratiche amministrative: oltre alla fine lavori urbanistica, il progettista invierà la variazione al catasto con la soppressione del vecchio subalterno e la creazione di nuovi corrispondenti alle nuove unità derivate

 

Come quantificare i costi di un frazionamento immobiliare

Come per ogni trasformazione fisica, volgarmente detta ristrutturazione[/ref]sul concetto della mancata corrispondenza tra significato/lessico intrinseco (parlato o inteso) e la definizione normativa, ho scritto qui qualcosa che potrebbe interessarti o perlomeno aiutarti a fare chiarezza[/ref] anche se tecnicamente si parla di Manutenzione Straordinaria, sarebbe opportuno (fatti salvi gli obblighi tecnici comunque imporescindibili) incaricare un progettista, il quale grazie alla sua competenza ed esperienza sul campo, è in grado di dicretizzare innanzitutto l’alveo delle opportunità e fornirti un disegno che sia la sintesi di un processo (progetto): sull’argomento ti invito a leggere questo breve post che ti spiega il significato di progetto, il quale non è il disegno in pianta del tuo immobile ma, appunto, il risultato di una serie di implicazioni concatenate.

Il progetto è essenziale, ancorchè quando dettagliato e specifico (esecutivo, e non dunque la classica piantina scarabbocchiata lucidando la planimetria catastale, che potrebbe fare “chiunque”, senza alcuna compennza poichè il risultato sarebbe improbabile, parziale e generico) poichè da esso e dai suo elaborati grafici deriveranno tutta una serie di informazioni dimensionali e qualitative (parametri) che sono necessarie innanzitutto a pianificare le successive operazioni di cantiere,  ma anche a quantificare preliminarmente la spesa da affrontare: redigere un capitolato e ancora prima un computo metrico estimativo non è una passeggiata e sopratutto lo si può fare (correttamente, poichè a fare male le cose sono capaci tutti) solo se si hanno specifiche e dimostrabili competenze.

Senza dilungarmi troppo, anche perchè il tema è approfondito già in questo mio articolo, sappi che il costo di una operazione di frazionamento è pressocchè quantificabile allo stesso modo di una più “semplice” ristrutturazione di interni. I costi prevedibili sono infatti la somma dei seguenti fattori:

  • Parcella tecnica per la presentazione delle pratiche urbanistiche e catastali, la Direzione dei Lavori e ivi compresi le spese vive di istruttoria e di ricerca preliminare
  • Incarico di uno specialista per la redazione di un progetto funzionale, coerente, organico e fattibile tecnicamente
  • Valore dell’opera costituito dalla somma di Lavori edili, impianstisti e costi delle forniture
  • Spese di Allaccio delle utenze

In definitiva parafrasando una vecchia filastrocca:

per fare dei lavori di ristrutturazione (con un ottimo risultato), ci vuole un direttore dei lavori (con esperienza) che sappia gestire il cantiere, per condurre bene un cantiere ci vuole una impresa (qualificata), per affidare i lavori all’impresa ci vuole un capitolato (completo e specifico), per redigere un capitolato ci vuole un (buon) progetto, per preparare un progetto ci vuole un (bravo) professionista, per essere un professiosta bisogna possedere dei titoli, per acquisire i titoli occorre almeno una formazione accademica.

In che modo è possibile frazionare un immobile

Stante, come già anticipato, la necessità di eseguire una trasformazione fisica, una volta accertatosi delle possibilità data dal contesto (superifici minime inderogabili, esigenze funzionali specifiche, rapporti igienico-sanitari ed edilizi, limiti tecnico-impiantistici: in estrema sintesi predisporre un progetto), l’operazione è sostanzialmente quella di costruire un divisorio (in alcuni casi, layout permettendo, è sufficiente la chiusura di una porta) per la creazione di una “bussola” di ingresso, che consenta l’inserimento di tanti accessi indipendenti quanti saranno gli appartamenti serviti.

Nella nostra esperienza sfruttare una minima parte della superficie dell’appartamento, senza coinvolgere cioè lo spazio comune condominiale, è una strategia che ripaga, in quanto, permetterebbe innanzitutto di configurare una divisione interna “reversibile” piuttosto che un frazionamento tout-court.

Realizzata la separazione ed i nuovi ingressi – operazione che, ricordo, assieme alle prossime, richiede necessariamente una pratica urbanistica e catastale da parte di un tecnico qualificato la cui parcella è variabile in funzione di più fattori ma della quale ne parlo approfonditamente qui – è ora di pensare alla ristrutturazione dei due nuovi appartamenti: quasi mai la configurazione iniziale si presta ad un mantenimento del layout esistente in quanto, parlando spesso di edifici anni 60/90 che erano realizzati con lo “stampino” secondo standard dell’epoca oggi superati, la configurazione più comune è quella di ritrovarsi con un ingresso (il quale sapientemente verrebbe a divenire la famosa bussola), che magari guarda direttamente su un soggiorno, uno studiolo o una camera ospiti, ed un lungo corridoio sul quale si innestano camere, bagni e spesso anche la famosa cucina abitabile.

Ecco perchè pensare che per frazionare un immobile sia sufficiente separare con un tramezzo è la cosa più sbagliata che tu possa fare! Ti dò anche un ulteriore consiglio: la tendenza alla “romanella”, come in gergo romano si intende una banale rinfrescata delle finiture (e spesso manco quelle) della casa, magari con una diffusa tinteggiatura dei locali, è qualcosa che a livello di mercato e quindi di potenziale reddito è assolutamente da evitare i nquanto porta ad un beneficio sicuramente immediato (i locali sono “subito” utilizzabili) ma si porta appresso tutta una serie di problematiche che di certo con una semplice pittata non posson oessere corrette.

In un mio progetto dell’anno scorso che ha riguardato la ristrutturazione integrale di un appartamento a nord di Roma, il committente aveva la necessità di separare in modo discreto una parte della casa per destinarla a “depandance” inzialmente per accogliere i parenti: l’operazione di ottimizzazione e qualificazioni degli spazi associata all’idea iniziale è stata vincente grazie ad un progetto sartoriale tanto che, dopo solo un mese dalla fine dei lavori (durati 6 mesi per la complessità del cantiere, seppur si parlava di un immobile di appena 110 mq) la piccola suite ha iniziato a produrre reddito!


 

Fatta dunque questa disamina del caso-tipo, ti esorto a contattarmi in privato qualora avessi dei dubbi, o meglio, desiderassi ricevere dei consigli o una consulenza specialistica sul tema. Ti invito inoltre a visitare la pagina del mio studio personale per poter conoscere i nostri lavori e la nostra filosofia.

note   [ + ]

1. in materia catastale si identificano le proprietà sulla base di un procedimento censorio che identifica in maniera univoca le u.i. riconducibili ad un determinato soggetto proprietario, seppur non essendo probatorio per avere certezza della titolarità del bene è necessario eseguire una ispezione ipotecaria presso il servizio di pubblicità immobiliare gestito dall’Agenzia delle entrate
2. il D.L. 133/2014 ha introdotto una importante modifica al Testo Unico dell’Edilizia già D.P.R. 380/2001 vale a dire, testualmente, la classificazione “come manutenzione straordinaria gli interventi consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione delle opere anche se comportano la variazione del carico urbanistico purché si mantenga l’originaria destinazione d’ uso”
3. una nota è però doverosa: ti basta pensare che pochi anni fà, esattamente 6, il frazionamento era possibile solo a meno del rilascio di una autorizzazione a carattere oneroso – oggi corrisponderebbe al Permesso di Costruire –  poichè, senza addentrarci troppo nei meandri eminentemente tecnici che semmai competono unicamente alla mia figura professionale, dividere un immobile costituiva, per il legislatore nel D.P.R. 380/2001, un logico aumento del carico urbanistico. Più famiglie = più necessità di servizi ed infrastrutture e dunque come per ogni altro intervento di nuova costruzione o ampliamento erano richiesti gli oneri concessori